이번 포스팅에서는 현대식 단독주택을 짓는데 있어 공사비가 얼마나 들까라는 질문들이 많아서 한번 다뤄보기로 한다. 결론부터 말하자면 싸게 짓는 집, 가성비가 좋은 집, 저렴한 시공비가 들면서도 디자인이 마음에 드는 집 들은 시공업자가 내거는 캐치프레이즈와 같다고 본다.
개인적인 소견일 수 있으나 절대적으로 싸면 그만큼의 품질에 있어서 하락을 하게 된다. 물론 예전에는 너무나도 많은 거품섞인 시공비를 받고도 그에 비해서 떨어지는 수준의 주택을 짓는 경우도 많았지만 요즘처럼 정보가 넘치는 세상에서는 건축주들이 오히려 자재단가나 인건비가 어느정도가 드는지를 알기 때문에 그러한 경우는 드물다.
평당 공사비가 얼마에요?
아직도 평당 공사비를 물어보시는 건축주들이 더러 있다. 아무래도 연세가 조금 있는 분들 중에 이러한 질문을 하시는 경우가 많기는 하지만 간혹 젊은 층들 중에도 문의를 한다.
이러한 질문에 나는 단번에 답을 한다. 그것도 매우 친절하게.
" 평당 공사비로 자금에 대해서 계획을 세우지 마세요. 건축주분이 원하시는 주택을 먼저 계획을 세우고, 설계를 진행하면서 공사비에 대한 내용을 파악해보는 것이 우선입니다."
이렇게 답변을 하면 다음과 같은 질문이 되돌아 온다. 대부분이
"그런데 가지고 있는 예상 자금이 별로 없어서요. 조금이라도 싸게 지어야 하는 마음에 주택 평수에다가 짓는 금액의 기준이 되는 평당 공사비를 곱해보면 조금 공사비를 예상하기가 쉬워질 것 같아서요~"
이런 결론이 대부분이다. 여기에서 맹점은 이렇다.
집은 공산품이 아니다. 그렇다고 생활용품이나 음식처럼 우리가 소비해서 빠른 시일 내에 소모가 되어 버리는 것은 더더욱 아니다. 부동산이다. 현금자산이 아니기 때문에 그냥 저렴하게 짓겠다고 접근을 하면 안된다. 그럼 돈이 많이 필요하기 않은가 하는 생각을 할 것이다. 물론, 비용이 많이 소요되는 요소중의 하나임은 분명하다. 하지만, 그렇다고 자신과 자신의 가족들이 함께 영원히는 아니지만 그렇다고 짧지는 않은 주거공간을 평당 공사비에 결정지을 수는 없지 않을까?
현다식 단독주택 디자인
주택 짓는데 있어서 핵심 요소는 무엇일까?
주택을 짓는데 있어서 핵심 요소들에 대해서 먼저 알아야 한다. 그냥 무턱대고 집 짓겠다고 생각하는 사람들은 당연히 없을 것이다. 그렇다고 특별하게 핵심적인 내용들을 파악하고 잇는 예비 건축주들도 그다지 많지는 않다. 이유는 그런 것을 확실하게 알려주는 사람이 없기 때문이다.
그냥 주택전문시공업체들은 열심히 자기들의 주택 모델이나 시공기술, 상대적으로 저렴한 비용등을 제시하면서 광고를 할 뿐이다. 그것을 뭐라고 하지는 않겠다. 하지만 정말로 자기가 살 집처럼 건축주들에게 지어주겠다라는 진심은 배제되어 있을 수 있다. 그러한 회사들일수록 건축박람회, 엑스포, 전시회등에다가 부스 설치하고 영업을 하기 위해서 비용이 많이 들어가기 때문에 다수의 건축주들에게 획일화된 주택모델들을 통해서 대량생산을 하는 느낌의 주택시공방법을 적용한다.
내가 예전에 협업을 하던 주택전문시공업체들의 1년동안의 주택시공건수가 100~200채가 넘은 것으로 알고 있다. 경량목조주택위주의 시공사들이었는데 그때 보기에 나는 큰 충격을 받았다.
'아! 이것은 주택공장이구나. 그냥 찍어내는 것이 아닌가?'
음, 나도 한때는 모듈식 주택이나 프리패브 하우스에 무척 관심을 가졌었던 적이 있었다. 하지만 위의 시공업체들의 패턴은 그러한 모듈하우스나 프리패브 하우스하고는 또 결이 달랐다. 영혼 없는 영업부 직원들의 멘트, 획일화된 디자인을 유도하는 무언의 압박, 관계 맺어있는 협력 설계사무소의 덤핑설계비용으로 인한 설계의 품질의 저하, 주택 시공수주를 통해 회사의 직영 시공팀이 아닌 개별 팀들의 하청들로 인한 시공불량의 발생등. 이러한 시공상의 문제가 많이 발생되는 모습들을 본 경험이 있었다.
그럼, 주택을 짓는데 있어서 핵심 요소들은 무엇일까?
대지
집을 짓기 위해서 가장 중요한 것은 땅, 대지이다.
주택이 지어지려면 대지위에 세워야 하기 때문에 대지가 핵심 요소중의 하나이다. 가장 먼저 우선되어야 하는 부분이다. 그런데 집을 짓고자 하는 분들 중에 땅을 무턱대고 구입해서 찾아오는 분들이 많다.
싼 땅이라서 샀다는데 내가 보기에는 집을 짓기에 조금 조건이 좋지는 않다. 하지만 건축주들의 생각과 함께 건축가가 의논해서 주택을 디자인하고 실제 설계를 한다면 좋은 조건이 될 수도 있다.
하지만, 구매한 땅에다가 무턱대고 인터넷상에서 그럴듯한 시공업체의 주택사진들을 제시하면서 이렇게 설계를 하고 지어달라고 요구한다. 휴~ 이러면 곤란하다.
대지는 주택의 자리잡는 것부터 결정되는 요소를 가지고 있다. 향, 일조, 채광, 환기, 조망, 우수량, 바람영향,지하수위, 교통접근성, 생활편의성, 통학문제 등 거론하지 못한 것 들을 제외하고서도 따져봐야 할 것이 매우 많다. 창문을 어느쪽으로 내야 하고 거실, 주방, 식당, 침실, 욕실, 현관, 테라스, 다용도실 등 각 실들의 레이아웃 잡는 것에도 영향을 주는 요소이다.
나는 땅을 구입하기 전, 또는 구매을 한 건축주들에게 이렇게 설명해준다.
"원하시는 주택의 타입과 실 배치등을 대지와 맞게 의논을 해봅시다. 그리고 땅을 구입하시기 전이라면 먼저 상담을 받아보시고 땅을 결정하세요~!"
현다식 단독주택 설계도
여기에 실은 주택 이미지 및 도면들은 스위스 A2ARCHI https://a2arch.ch/fr/our-services/ 에서 가져왔음을 알린다.
설계
대지 다음으로는 당연히 주택 설계이다. 이부분에 대해서는 몇번을 강조해도 아깝지 않다. 요즘에는 많은 클라이언트들의 인식이 변해서 집을 짓는데 있어 설계가 중요함을 느낀 것 같다.
예전에는 주택설계에 있어서는 그냥 시공업자들이 평면도하나 가지고 그냥 짓는 줄로 안적도 있었다. 그런데 그러한 생각은 최근까지도 이어져 내려오는 것을 봤다. 그러다보니 설계비에 대한 생각은 저렴하게 생각하는 경우가 있는데 앞서 이야기한 것처럼 상대적으로 공사비를 절감하기 위해서는 오히려 설계에 대해서 시간과 비용을 좀 더 지불한다고 해도 신경을 써야 하는 것이 맞다.
앞서 말한 설계에 있어서는 건축주의 원하는 라이프 스타일과 필요 용도에 적합한 실의 배치, 그에 따른 향을 고려, 일사량 및 채광, 그리고 적절한 환기경로 파악, 가족들의 생활동선, 인간공학에 기반한 설계, 무장애 설계 등을 모두 감안하고 에너지절약형 디자인까지 고려해서 설계를 진행해나가는 것이 제일 중요하다.
시공업체 선정
대지와 더불어 설계가 마무리 되어 설계도면을 가지고 공사비 내역을 산정하게 되면 시공사를 선정해야 하는 단계에 이르게 된다. 이때 많은 사람들은 비교견적이라는 것을 받아보려고 한다. 이러한 것도 최근에 정착이 되어가는 것 같기는 하다. 하지만 비교견적이라는 것도 그것을 서로 비교 분석해서 건축주의 결정을 도울 수 있는 건축가가 필요하다. 여기서 건축가는 단지 인허가를 도와주고 행정적인 부분에서 건축주를 대행하는 그런 단순한 건축사가 아니라 제대로 된 건설사업관리(CM)를 할 수 있는 능력을 갖춘 건축가여야 한다. 이러한 것이 왜 필요하냐고 질문을 하는 사람들이 많다. 그것은 시공사들을 단순히 시공금액만으로 자신의 주택 짓는 것을 일괄 위임해서는 안되기 때문이다. 설계도면도 공사를 하면서도 계속 변경이 된다. 아니 변경이 안될 수가 없다. 규모나 면적의 큰 변화가 있지 않다면 집을 지으면서도 계속된 건축주의 마음의 변화가 일어나서 재료 및 내부구성, 세부적인 디자인 등 여러 수정사항들이 발생하게 된다. 이러한 것들은 경미한 변경사항으로 나중에 주택을 사용승인 낼때에도(해당사항이 있는 규모의 주택에서) 크게 설걔변경대상이 되지 않는다.
하지만 이러한 변경사항들이나 건축주들의 마음속의 요구사항들이 잘 커뮤니케이션이 시공사들과 이루어지지 않는다면 집짓기의 과정은 너무나도 힘들게 된다. 이러한 점이 주택을 짓는데 있어서 제일 힘든 부분이 된다.
"집 한번 짓고 나면 10년이 확 늙는 기분이에요"
이러한 이야기들을 심심치 않게 주변에서 들을 것이다. 이것이 현실이기 때문이다. 내가 운영하는 스토리원 아키텍츠에서는 컨소시엄 형태의 종합건설사, 인테리어 전문회사, 각 단종회사들이 10여개 회사들이 협력하고 있다. 이러한 회사들은 각자의 업무를 보면서도 스토리원 아키텍츠의 제안에 따라 건축 프로젝트 그룹을 이루어서 조그마한 규모의 주택이라도 적합한 시공형태를 띄울 수 있는 장점이 있다.
그리고 매번 건축주와 시공사와의 법적 분쟁등에 휘말리는 경우 중 제일 많이 차지하는 공사 미완료로 인한 건축주들의 곤란한 부분도 문제 없다. 스토리원 아키텍츠의 각 협력회사들은 모든 프로젝트마다 계약이행보험증서를 발급받아 제출하면서 계약하고 또한, 준공이행보험증서도 발급받아서 공사를 완전히 마무리 하고 사후 관리 부분까지도 안전한 시공체제를 갖추고 있어서 그러한 시공상 분쟁이나 소송의 발생을 최소화 시킬 수 있다.
금융
마지막으로 집 짓는데 있어서 핵심요소는 금융관계이다. 뭐든지 돈이 중요하다. 집을 짓는데 있어서도 금융관련해서 자금조달이 되지 않으면 집을 완성시킬 수가 없다. 많은 건축주들이 모아둔 돈으로만 주택을 짓지는 않는다. 돈이 많이 있다 하더라도 어느정도의 비율의 대출을 끼고 집을 짓는 것이 자산 운용에 더욱 좋다.
그런데 막상 그냥 시중은행을 찾아가게 되면 단순 저당권 설정으로 인한 대출이 일반 주택을 짓는 것으로는 금액을 많이 받을 수 없는 지경이다. 그리고 대지를 담보로 대출을 받으려고 해도 땅의 감정가가 그렇게 높지 않은 경우가 많아서 항상 시공비가 모자란 지경에 이르게 된다.
파이낸싱에 대한 컨설팅도 가능하다. 물론 일반적인 방법부터 시작해서 알아보겠지만 최대한 건축주의 상환능력이나 담보에 대한 감정가를 상승시켜 대출을 받아볼 수 있게 도움을 드릴 수 있다. 하지만 무리한 대출 작업은 금물이다. 자기의 능력 상한선을 넘어서게 되면 집 짓다가 무너지게 되는 건축주들도 많이 봐왔기 때문이다. 욕심은 금물이다.
여기까지 관심있게 읽어 준 분들에게 내가 선물을 드리기를 원한다. 선물은 다른 것이 아니라 지금까지 작업해온 주택설계도면캐드파일들이다. 원래는 비용을 받고 제공하고 있던 컨텐츠들이었으나 이글을 읽고 내게 신청하는 사람들에게 이메일로 무료로 캐드파일들 전체를 보내드리겠다.
총 70개의 주택설계도면들이다. 모두 캐드파일들로 되어있다. 다만, 기계, 전기 등 설비도면들은 포함되어 있지 않다. 건축도면들이 주를 이루고 있고 구조도면들까지 첨부되어 있는 도면들도 내재되어 있다.
필요하신 분들은 건축가 주원태 이메일 b-studio@hanmail.net 이나 bstudio012@gmail.com 으로 신청하시거나 모바일 010 9162 6135 (문자요망)으로 원하시는 분 성명과 받을 이메일주소를 보내주면 보내드리겠다.
단, 그냥 별 의미없이 보내달라고 하거나 다른 곳에 유용하고자 하는 의도로 신청하시면 안된다. 진짜로 주택에 관심이 있고 주택에 대해서 충분한 검토 및 공부가 필요하다고 여기는 분들에게만 드리고자 하니 적합하다고 생각되시는 분들은 신청해 주시기 바란다.
작성자 : 건축가 주원태
주원태
부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획과 석사과정에서 수학을 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
스토리원 홈페이지 바로가기 --> http://www.story-one.co.kr
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