이번 포스팅에서는 오랜만에 많은 분들의 궁금증을 해결해드리고자 단독주택 및 전원주택을 건축하는 과정에 대해서 설명해보고자 한다. 무턱대고 집짓겠다는 생각은 이제 버려라. 체계적인 건축시공과정을 알고 주택설계하는데 있어 건축주와 건축가가 서로 의논하면서 만들어가야 정상적인 주택의 완성이 이루어질 것이다.
가. 건축시공과정
나. 시공준비
| 시공자 선택시 유의사항 |
| 1) 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라. 시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생되어 건축주의 경제적 손실과 공기지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 2) 주택시공에 대한 풍부한 시공경력을 갖는 업체를 선택하라. 시공자 선정시 시공사의 건설업 등록유무, 전문분야, 기술력보유상황, 시공경력과 하자보수관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 3) 공사현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라. 비교적 건축현장과 근접지역에 있는 업체를 선택하는 것이, 비용과 시공속 도면에서 유리하다. 4) 중규모이상의 시공업체를 선택하라. 대규모의 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사도중 도산의 우려가 있으므로, 공사진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로, 중규모이상의 시공업체로서 약간의 설계능력도 갖는 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 5) 경영자의 인격과 성실을 점검하라. 시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다.
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| 공사계약종류 및 대금지불방식 |
| (1) 공사계약의 종류 1) 일괄계약방식 주택공사의 경우 가장 많이 사용되는 방식으로서, 한사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사진행가 진행되고 완성까지 책임을 지게되는 방식이다. 2) 직영계약방식 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해 서공사를 진행하는 방식이다. 이 경우에는 건축에 대한 지식이 풍부한 경우에 채용되는 방식이다. 3) 실제계약 비용정산 약방식 실제 공사 비용을 정산하여 대금결제를 하는 도급방식이다. 일괄도급방식일 경우에는 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가공사가 필요할 때는 그 부분은 완성 후에 실제비용정산방식으로 지불하게 된다. (2) 공사대금 지불방식 공사대금의 지불방식은 공사계약체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불방식이 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사진행상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다. ① 선금 지불 -공사계약 체결시 ② 중도금 지불 - 공사중 ③ 잔금지불 - 공사완료 후 건축물 인도시 공사총액이 클 경우엔 더 세분화 할 수 있으며, 공사가 시작된 후에 대규모 변경이나 추가공사가 있을 때는 실제비용정산을 해서 지불하는게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼만 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있는데 만약 공사가 끝나지도 않았는데 선금을 주게되면 시공사의 부도, 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영처리를 해야 할 경우 먼저 공사비를 지급했다면 문제가 생긴다. 다. 토목공사 (토지기반공사)
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라. 건축공사
마. 설비공사
바. 부대공사
사. 사용승인공사(준공검사)
| 사용승인관련서류 |
1. 사용검사 신청서 및 사용검사 필증 2. 건축도서 3. 감리일지 또는 감리보고서 4. 건축사 현장 조사서 5. 정화조 준공서 및 관리카드 6. 소방준공검사필증 (소방시설 대상건축물) 7. 구내통신설비 준공신고서 (단자함설치 및 보안기 설치확인) 8. 보일러 시공확인 (형식승인번호, 용량, 판매처) 9. 도시가스 또는 LPG 확인서 10. 하자보증금 예치증서 (공동주택,다세대주택,오피스텔 등-해당건축물인 경우) 11. 건축물 관리대장 12. 건축물 폐재류 처리확인서
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작성자 : 건축가 주원태
주원태
부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획을 수학 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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