귀농을 고민하는 사람들은 농지를 매입하는 것이 좋을지 임야를 사는 것이 좋을지 고민하는 경우가 많다. 하지만 이런 사람들 중 상당수는 농사 목표를 분명히 하지 않고 토지 취득을 우선시 한다. 그 이유는 이제는 귀농이라 함은 농사일을 하는 것을 주목적이 아니라 큰 개념의 귀촌중의 하나로 귀농을 생각한다는 것이 추세이기 때문이다.
농지와 임업 사이의 결정은 당신이 의도하는 농업 활동에 달려 있다. 이번 포스팅에서는 당신의 의사 결정 과정에 도움이 되는 각각의 장단점을 살펴보고자 한다.
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현재 우리나라는 농지가 국토의 약 20%, 산림이 약 65%를 차지하고 있다. 이 농지와 산림을 합치면 전국 국토의 약 85%를 차지한다. 임야는 산지관리법이 규정하고 있고, 농지는 농지법을 적용하고 있다.
일반적으로 농촌마을은 농업진흥농지 또는 기타농지로 구분되며, 농촌마을을 둘러싸고 있어 개발에 용이하다. 이러한 접근성으로 인해 전원주택이나 주말농장을 조성하기에 적합하다.
임야는 보전산지 또는 준보전산지로 구분되며, 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다. 임야는 농지에 비해 평당 저렴한 가격으로 매입할 수 있지만, 보전산지의 개발제한으로 접근성이 제한된다. 그러나 임야는 버섯재배, 약초재배, 조림산업 등의 생산적 활동공간이 풍부하다.
농지와 임야 중 하나를 선택하기 전에 자신의 계획한 농사의 종류나 농촌 생활 목표를 정하는 것이 중요하다. 귀농을 생각하는 사람들이 요즘엔 농지의 규모가 작고 관련 비용이 낮아 주말 휴양지를 조성하거나 텃밭을 가꾸는 정도의 농지를 선택하는 경우가 많다.
반면, 농지에 비해 임야는 단위당 가격이 더 저렴할 수 있지만, 그보다 큰 규모는 신중한 검토가 필요하다. 게다가, 임야에 대한 개발행위의 규제등은 개인의 접근에 어려움을 초래합니다.
농지와 임야 모두 개발을 위한 전용허가가 필요하다. 농지는 농업용으로, 임야는 산지로 전환을 요구하다. 그러나 임야 전환을 위한 심사 과정이 까다로워 개발이 어려운 경우가 많다.
두 종류의 토지 모두 특정 조건에 따라 주택건축을 허용하고 있지만, 그 과정에는 큰 차이가 있다. 농지는 토지사용허가를 받고 토지를 전환할 때 건축을 허용하고, 임야 소유는 건축의 전제조건이 있다.
또한 토지 전환(농지전용허가 및 산지전용허가)에 따른 수수료도 다르다. 농지에는 농지보전 수수료가 부과되는데, 보통 임야에 대한 대체 산림자원 조성 수수료보다 비싸다. 그러나 일반적으로 산림조성을 위한 토목 비용은 농지 조성 비용보다 높습니다. 그만큼 공사를 해서 주택짓고 난 주변 토지들을 원상복구를 해야 하는 부분이 많이 소요되기 때문이다.
농지를 취득하려면 자격증이 필요하고, 과태료나 강제매수를 피하기 위한 경계의무가 수반된다. 이에 비해 임야 취득은 자격요건이 농지에 비해 쉽고 관리의무도 덜하다라고 말할 수 있다.
결론적으로, 농지와 임야 사이의 선택은 당신이 원하는 귀농의 형태에 달려 있다고 할 수 있다.
소규모 농지는 주거용으로 적합하고, 임야는 허브나 버섯 재배 등 특용작물재배등을 하면서 자연생활이나 특화된 영농활동에 적합할 수 있다. 어쨌든 토지를 선택할 때 땅의 비용보다 목표를 우선해야 한다. 그냥 무조건 땅값이 저렴하다고 해서 무턱대로 구입을 해서는 낭패를 보게 된다.
지금까지 읽어주셔서 감사하고 다음에 더욱 유익한 정보에 대해서 설명해 보겠다.
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작성자 : 건축가 주워태
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주원태
부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획과 석사과정에서 수학을 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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