가성비 최고의 소형 재건축 공동주택 개발사업의 결정판 - 2024년 7월 17일 개정법령~! 실제 관악구 신림동 단지형 다세대주택 도시형생활주택 개발계획안

 

이번 포스팅에서는 지금까지 오래동안 주민들이 바라온 새로운 집을 이제야 가질 수 있다고 바라는 프로젝트에 대해서 한번 거론해보고자 한다. 많은 사람들이 기존의 오래된 빌라, 즉 다세대 및 연립주택 이나 아니면 나홀로 아파트(한동짜리)에 실제 거주하고 있던가 아니면 세입자를 두고 있는 주인들이 원하는 소규모 재건축 개발사업을 바라고 있다.

그러나, 소형 소규모라고 빠르게 개발사업이 진행이 되는 것이 아니다. 조합설립승인을 받아야 하는 대상이 아니더라도 모든 뜻에 충족해서 각 세대주분들의 동의를 다 받는것도 힘이 들고 무엇보다도 요즘 처럼 사업성이 떨어지는 시대에는 직접 대지를 매입해서 직접 개발하려고 하는 시행사들이 별로 없기 때문이기도 하다.

 

관악구 신림동 단지형 다세대주택 도시형생활주택 기준층 평면도

 

 

 

여기서 올린 계획안은 실제로 진행중인 사업으로서 자세한 지번은 아직은 공개를 하지 않겠다. 완료되서 인허가 나온 프로젝트가 아닌 상황이라서 비공개를 하는 것이니 이해바란다.

먼저 이 사업부지를 접한 것은 거의 8개월 전이었다. 평소 잘 알고 지내던 사장님이 자기가 거주하고 있는 신림동에 지금 기존 건물이 사용승인이 난지가 꽤 오래된 한동 아파트가 있다고 하면서 거기에 거주하고 있는 세대주분들이 모두 다시 재건축해서 자신들 살고 있는 주거환경을 새롭게 바꾸고 싶다 하였다. 말 그대로 헌집 줄게 새집다오 였다. 많이들 이러한 상황을 바라고 있는데 사업적인 부분에서 접근하자면 곤란한 환경인 경우가 많다.

 

배치도

 

배치도

 

기존 아파트는 지하층이 성립될 수 있음에도 불구하고 지상층으로 설정되어서 지상6층짜리 한동 아파트 건물이었다. 1층에 주차장과 상가 3동이 자리잡고 있었다. 승강기는 설치되어 있지 않앗고 계단실 2군데로 각 층당 2세대로 진입할 수 있게 되어있었고 총 아파트는 19세대였다. 

지상3층까지는 남동측 부분이 사실상 땅에 묻혀있는 형국이었다. 처음에 밖에서 보았을때는 어떻게 묻혀있는데 창문이 설치될 수 있을까 하는 의구심이 들었고 그렇다면 창문없는 방들이 다수 발생하였는데 허가가 나올까 하는 생각이 들었고 혹시라도 법적인 상황에서 무창실을 만들었다고 치더라도 그런 세대가 분양이 되었다는 생각에 놀라웠다.

나중에 실제 내부 실측을 해보니 저층부의 세대들 중 일부는 옹벽을 설치하여 그만큼의 개구부와의 이격을 두어서 채광과 환기를 가능하게 한것을 알 수 있었다.  사실 안 좋은 방법이다.

 

대지의 법적조건 및 클라이언트 요구 설계조건

 

먼저 나보다 먼저 지나간 설계사무실들의 공통된 조건을 들어봤다. 먼저 19세대의 세대주들의 요구조건은 의외로 간단하였다. 각자 개별분담금을 부담할테니 지금 현재의 주택( 전용면적 약 14평)을 조금 크게 해주고 각 계단실에 엘리베이터 승강기를 설치 하였음 좋겠다라는 것이었다. 물론 기존의 방3개이니 방갯수는 유지시켜달라고 하였다. 그대신 1층에 기존의 근린생활시설 3개실을 배치시켜달라는 것이었다. 

한번 대지의 형태를 생각해보았다. 대지의 조건은 북측에 도로가 자리잡고 있었기에 그나마 위안이 되었다. 그 이유는 이 땅의 지역 지구가 제2종일반주거지역으로서 7층이하제한 이었기에 정북방향 일조권사선제한에 대해서 조금이라도 유리하기 때문이었다.

먼저 상가들 배치를 어떻게 1층에 하고 주차장까지 다 해결할 수 있을까를 고심했다. 층수로 모든 것을 지상에 두게되면 심의를 통해서라도 6층이었다. 그렇게 하다보면 대지안의 공지 이격거리등에서 불리하게 되었고 (아파트의 경우 도시형생활주택이면 대지경계선 및 건축선에서 2m이상 이격기준이 있다.) 정북방향 일조권제한의해서 맨 최고층에는 면적이 줄어들게 될 형상이 되었다. 또 한가지 주차장 문제가 발생하였다. 세대당 아무리 작게 책정을 해도 원룸형주택인 경우 세대당 0.6대이기 때문에 기존 19세대 x 0.6대 = 11.4대, 12대를 설치하여야 하고 나머지 근린생활시설도 면적으로 계산하면 최소 1대이상은 설치를 하여야 했다. 그러면 13대는 주차를 계획하여야 한다. 이런 경우 장애인주차 1대를 포함한 경우 절대 지상1층부분에다가 모두 해결할 수 없었다. 

 

대지단면 개념도

 

대지종횡단면 개념도

 

 

지하층을 만들어야 했다. 그래야 용적률에 맞게 각 세대들 면적과 더불어 세대수 19세대 이상되는 계획을 할 수 있었다. 대지의 형태는 2면이 땅에 묻혀있게 되고 도로변쪽과 서측면이 개방이 되어있는 모양이었다. 지하층을 산정하는 방법으로는 묻혀있는 건축물의 전체의 입면적을 총 건축물의 둘레길이로 나눈 값이 그 해당되는 층고의 1/2초과하게 되면 지하층으로 인정이 된다. 그런 상태로 계산한 결과 지하1층을 형성이 되고 그 지하1층에 상가 3실 및 주차장을 설치할 수 있게 되었다. 그러면 주차설치해야 할 주차대수는 어떻게 해야 할까?

 

2024년 7월 17일 시행 도시형생활주택 내 공유차량 주차개정시행

 

이거였다. 이번 개정안은 정부가 지난 1월에 발표한 ‘1·10 부동산 대책’의 일환으로, 이 중 도시형생활주택 방 설치 제한 폐지(주택법 시행령 개정), 오피스텔 발코니 설치 허용(오피스텔 건축기준 개정)이 이미 시행 중이다. 이러한 사항들에 대해 실효성이 현장에 적용될지는 미지수라는 의견들도 잇지만 우선 여기 프로젝트에는 자기 보유차량들이 별로 없어서 그나마 가능한 상황이다.

공유주차 주차대수 비교

 

출처 : 대한건축사협회 건축사신문(http://www.ancnews.kr)

 

이렇게 계산해서 주차대수를 법정으로 해결하였다. 그리고 주차대수만이 문제가 아니었다. 공동주택인 경우 채광창으로부터의 이격거리와 동간격의 이격거리(인동간격)등에 대한 규제가 있다보니 도시형생활주택 중 소형이나 단지형 연립주택을 적용하지 못했다. 다만, 단지형 다세대주택같은 경우를 적용해서 배치를 하게 되고 면적들의 계산을 하게 되었다. 

총 세대수는 25세대이다. 이중 22평형이 20세대이고 13평형이 5세대이다. A, B동 2개동으로 구성을 하였고, A동에 10세대, B동에 15세대를 구성하였다. 앞서 말한 것처럼 자하1층에 주차장 및 근린생활시설 3개동을 구성하였다.

 

설계개요

 

설계개요

 

음 이렇게 잡는 계획안이 최선이라고는 생각하지 않는다. 다만 지금 현재의 세대주들의 요구라던가 법적인 상황을 최대한 적합하게 하면서 소형 재건축 주택개발사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 그나마 괜찮은 안이라고 보아진다.

이제 진행되는 상황은 19세대들의 각자 개별분담금의 금액결정이 되어야 하고 인허가의 과정을 진행해야 한다. 그리고 공사비에 대한 최적의 시공업체들을 효율적이고 합리적인 방법으로 선정하고 계약을 체결해야 한다. 이러한 상황이 진행되는 것에도 물론 시간이 걸린다. 어느정도는 19세대의 모든 세대들이 동의를 한 상태이기는 하지만 사람마음은 수시로 변하는 것이기 때문에 통일된 내용을 정하는 것이 빨리 이루어지지는 않는다고 본다.

이번 글에서는 여기까지의 진행상황에 대한 계획안을 소개하고자 한다. 추후 확정이 되고 인허가 진행을 하게 되면 다시 업로드할 예정이다. 많은 관심들과 문의들을 바란다. 

 

설계도면 구경하기

 

욕실이 2개인 경우

욕실이 1개인 경우

욕실이 2개인 경우

욕실이 1개인 경우

욕실이 2개인 경우

욕실이 1개인 경우

욕실이 2개인 경우

욕실이 1개인 경우

 

 - 2024년 7월 17일 시행 도시형생활주택 내 공유차량 주차개정시행

 - 관악구 신림동 단지형 다세대주택 도시형생활주택 개발계획안

 

관악구신림동단지형다세대 도생주택계획안.pdf

2.81MB

 

 

주원태

부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획을 수학 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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