[돈되는 부동산 지식 파헤치기] 무료로 국토의 계획 및 이용에 관한 이해를 해보자~! 확실한 내용 핵심정리 - 공인중개사 시험공부에도 필요사항

 

주변의 많은 분들이 부동산으로 돈을 벌기가 힘들다고 말한다. 요즘에는 더욱 그러한 이야기들을 한다. 그 이유들의 공통된 것은 몇가지 탓을 하는 것이다.

 첫째로는 지금 부동산 경기가 너무 안좋다는 것이다. 이것은 확실한 자기 합리적인 핑계이다. 매번 어려웠던 상황이 오히려 기회가 되었다는 점은 인터넷 검색등을 몇번 하면 알 수 있는 사실이다.

두번째로는 부동산에 투자하고자 하는 돈이 없거나, 규모가 튼 돈이 필요하다보니 그 투자하는 돈이 혹시라도 잘못되서 날릴까봐 리스크를 걱정하기 때문이라고 한다. 하지만, 이 점도 부동산으로 돈을 벌 수 없다는 구실을 잡기 위한 것밖에 안된다. 그것이 부동산으로 돈을 벌기 위해서 뛰어들지 못한다는 이유라면 아마 그 정도의 종잣돈을 모으기 위해서 계속 돈만 모아야 하는데 그러한 돈이 언제나 이루어질지 가늠할 수 없다. 이 부분도 자신의 마인드를 바꾸지 않으면 안된다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 내용 핵심정리

 

세번째로 부동산 즉 토지 및 건축등에 관한 내용에 대해서 너무나 복잡하고 관련된 법이나 전문적인 부동산용어들에 대해서 내용을 습득하기가 어렵다는 이유이다. 이부분의 이유가 어찌보면 제일 비중을 많이 차지할 수 있다고 본다. 부동산지식이라는 것이 공부하듯이 지식적인 것으로만 이해하려고 한다면 쉽지는 않다. 실질적인 현장에서의 경험등을 바닥부터 쌓아가면서 돈되는 지식을 습득해야 하는데 그러기에 충분히 배우기가 쉽지 않은 것이 사실이다.

그렇다고 해서 컨설팅업체들에게서 투자조언을 듣거나 경매학원이나 아니면 대행사들에게 돈을 토자하면서 대신 부동산개발등을 위탁한다면 그것또한 위험하기 이를데 없다. 이러한 생각에 나는 내 블로그에서 기본적이면서도 준전문가정도의 지식까지를 최대한 공유해보고자 한다. 건축가로서 설계 및 감리로 시작을 하였으나 이러한 부분보다 좀 더 확장을 해서 건축시공 및 부동산개발부분까지 실제로 부딪히면서 손해도 보고 성공도 해보면서 지금까지 쌓아온 실무적인 지식을 많은 일반인들고 공유해보고자 한다. 이번 포스팅에서는 부동산 중에서도 제일 기본이 되는 토지개발에 대한 접근을 하기 위한 제일 첫걸음인 국토의 계획및 이용에 관한 내용에 대해서 여러분들의 이해하는데 돕기위해서 글을 올려보고자 한다. 어쩔수 없이 법령에 관한 내용들이 많겠지만 최대한 핵심만 기재하였다.

 

[국토의 계획 및 이용에 관한 이해]

 

먼저 헌법에 나온 내용에 대해서 알아보자

 

헌법 제122조

국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의

효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이

정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.

 

헌번의 취지와 함께 판례를 소개해보겠다.

[전원재판부 99헌바110, 2003.4.24]

이 사건 각 헌법소원의 당해 사건들은 국립공원지정처분을

원인으로 하여 국가를 상대로 제기한 손실보상청구와

부당이득반환·손해배상청구 사건인바, 청구인들의 주장은

이 사건 토지에 대한 국립공원지정처분으로 말미암은

청구인들의 손실 또는 손해는 “보상규정을 결여하여 위헌인”

이 사건 법률조항에 근거했기 때문이라는 취지로 이해할 수 있고,

그렇다면 이 사건 법률조항에 대한 위헌결정 또는 헌법 불합치 결정에 따른 개선입법에 의하여 당해 사건에서 다른 내용의 재판을 할 여지가 있기 때문에, 재판의 전제성을 인정할 수 있다.

 

그뿐만 아니라 신법에서 공원구역의 ‘폐지’ 또는 ‘구역변경’에 관한 규정(제8조), 공원사업의 시행을 위하여 공원사업에 들어가는 토지 등에

대한 소유권 등 권리의 수용·사용과 이에 대한 ‘손실보상’ 및 ‘환매권’

규정(제22조), 협의에 의한 토지 등의 매수에 관한 규정(제76조)과, ‘매수청구권’ 규정(제77조·제78조) 등 여러 가지 “보상적 조치”를 규정하고 있다 하더라도

 

 

 

청구인들이 당해 사건에서 구하는 바는

국립공원지정 자체에 따른 재산권 제한에 대한 금전보상이 주된 핵심이고, 위와 같은 보상적 조치를 내용적으로 담고 있는 신법 제4조에 대한 헌법적 평가와 아무런 보상규정이 없는 구법 제4조에 대한 헌법적 평가는 다르다고 할 수 있으므로, 위와 같은 보상적 조치가 내용적으로 포함된 신법 제4조가 위헌인지 여부와는 관계없이 이 사건 법률조항의 위헌확인을 구하는 이 헌법소원은 심판의 이익을 인정할 수 있다.

 

국토기본법

제1조(목적)

이 법은 국토에 관한 계획 및 정책의 수립·시행에

관한 기본적인 사항을 정함으로써 국토의 건전한

발전과 국민의 복리향상에 이바지함을 목적으로 한다.

  제2조(국토관리의 기본 이념)

국토는 모든 국민의 삶의 터전이며 후세에 물려줄 민족의 자산이므로, 국토에 관한 계획 및 정책은 개발과 환경의 조화를 바탕으로 국토를 균형 있게 발전시키고 국가의 경쟁력을 높이며 국민의 삶의 질을 개선함으로써 국토의 지속 가능한 발전을 도모할 수 있도록 수립·집행하여야 한다.

 

 

여기서 중요한 국토기본법중 조항을 소개하겠다. 국토계획의 정의와 국토계획의 구분이 어떻게 되는지를 알아보자.

 

제6조(국토계획의 정의 및 구분)

 

1. 국토종합계획: 국토 전역을 대상으로 하여 국토의 장기적인

발전 방향을 제시하는 종합계획

 

2. 도종합계획: 도 또는 특별자치도의 관할구역을 대상으로 하여

해당 지역의 장기적인 발전 방향을 제시하는 종합계획

 

3. 시·군종합계획: 특별시·광역시·시 또는

군(광역시의 군은 제외한다)의 관할구역을 대상으로 하여

해당 지역의 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시하고,

토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 문화

등에 관하여 수립하는 계획으로서

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 수립되는 도시·군계획

 

 

4. 지역계획: 특정 지역을 대상으로 특별한 정책목적을

달성하기 위하여 수립하는 계획

 

5. 부문별계획: 국토 전역을 대상으로 하여 특정 부문에 대한

장기적인 발전 방향을 제시하는 계획

 

이렇게 구분이 되는 국토계획에 대한 내용을 정리하고나면 다음은 우리가 제일 눈여겨보는 수도권에 대한 수도권정비계획법에 대해서 소개하고자 한다. 이부분의 내용도 매우 중요하니 하나 하나 항목에 대해서 파악을 해보기로 하자.

 

수도권정비계획법

 

제1조 (목적)

이 법은 수도권 정비에 관한 종합적인 계획의

수립과 시행에 필요한 사항을 정함으로써

수도권에 과도하게 집중된 인구와 산업을

적정하게 배치하도록 유도하여 수도권을

질서 있게 정비하고 균형 있게 발전시키는 것을

목적으로 한다.

 

제2조 (정의)

1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다.

2. "수도권정비계획"이란 「국토기본법」 제6조제2항 제1호에

따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는

계획을 말한다.

3. "인구집중유발시설"이란 학교, 공장, 공공 청사,

업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에

인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류

및 규모 이상의 시설을 말한다.

 

4. "대규모개발사업"이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을

조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는

종류 및 규모 이상의 사업을 말한다.

 

5. "공업지역"이란 다음 각 목의 지역을 말한다.

 

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라

지정된 공업지역

 

나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의

관계 법률에 따라 공업 용지와 이에 딸린

용도로 이용되고 있거나 이용될 일단의

지역으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모

이상의 지역

 

 

이번 포스팅에서는 국토의 계획 및 이용에 관해서 관련법률을 근거로 정리를 해보았다. 낯설은 용어들이나 내용이 있다하더라도 괜찮다. 법에 관한 내용들이 처음 접할때가 조금 익숙하지 못해서 그런것 뿐이고 실제적으로 법이라는 것의 내용은 딱 떨어지는 성격들이 많으므로 습득을 조금씩 해나가다보면 수월해 질 것이다.

돈되는 부동산 지식 파헤치기는 계속 된다~

글 : 주원태

 

주원태

부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획과 석사과정에서 수학을 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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