2024년 수익형부동산 '임대형기숙사' 완벽정리~! 실제 개발계획한 프로젝트 2건 소개해드립니다~!

 

 

이번 포스팅에서는 2023년에 건축법 시행령 개정하면서 시작된 임대형기숙사라는 새로운 수익형부동산에 대해서 2024년에 실제 적용하면서 개발계획을 잡아보고 많은 사람들이 아직도 제대로 알지 못하는 내용들에 대해서 완벽하게 정리를 해보고자 합니다. 좀 더 스터디하면 돈이 보이는 새로운 유형의 공유주거 트렌드인 임대형 기숙사에 대해서 알아보겠습니다

 

 

2023년 건축법 시행령 별표1

공동주택 중 기숙사의 세부 내용이 개정되었습니다.

기존 (일반)기숙사 이외에 임대형 기숙사가 추가된 것입니다.

라. 기숙사: 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다.

 

1) 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

 

2) 임대형기숙사: 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것

부엌ㆍ거실 등을 공동으로 이용하는 기숙사 형태의 주거수요 증가에 대응하고 임대사업자가 운영할 수 있다는 장점이 있습니다.

현재 1인가구 대상 주거시설로는 고시원, 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설, 분양형 호텔 등이 있습니다.

하지만 이들은 면적제한 주차대수 등의 확보 등으로 수익성에 한계가 있지만 임대형기숙사 도입으로 1인가구를 위한 주택 공급에 숨통이 트일 것 같습니다.

출처 : 조선일보

 

건축 기준

건축법에서는  <기숙사 건축기준>을 별도로 정하고 있습니다.

가. 제2조제1호가목부터 마목까지의 기준

1. 일반기숙사인 경우: 다음 각 목의 기준에 적합하여야 한다.

가. 기숙사 개인공간(침실 등 개인이 거주하는 공간. 이하 같다)을 지하층에 두지 말 것

나. 화장실과 세면ㆍ목욕시설, 채광ㆍ환기 설비, 냉ㆍ난방 설비 또는 기구 등을 적절하게 갖출 것

다. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터 이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것

라. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터 이상, 중복도 1.8미터 이상으로 할 것

마. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것

나. 개인공간은 1인 1실을 기본으로 하며,최대 3인 1실을 넘지 않을 것

다. 개인공간을 제외한 공유공간의 면적은 수용인원을 고려하여 아래의 면적 이상을 확보하며,

개인공간과 공유공간 면적의 합은 1인당 14제곱미터 이상을 확보

라. 각 실에는 창문 1개 이상과 문 1개 이상을 설치하고, 모든 창문과 출입구 등에는 적절한 잠금장치를 설치할 것

마. 각 실의 창문 크기는 바닥 면적의 1/10 이상이 되도록 하고, 자연채광과 환기가 가능할 것

바. 개인공간의 면적은 해당 실의 수용인원 1인당 최소 7제곱미터 이상을 확보할 것. 다만, 욕실의 면적은 2.5제곱미터 이상을 확보할 것

사. 개인공간의 한 변의 길이는 2.2미터 이상을 확보할 것

아. 공유공간으로서 거실, 주방 외에도 거주자간의 공동생활지원을 위한 다목적실, 취미실 등의 공간을 갖출 것

자. 공동욕실(개인공간에 설치하는 욕실은 제외한다)의 세면대와 화장실은 주택 거주인원을 고려하여 분리 설치할 것

차. 해당 건축물 내 임대형기숙사 전체에 대하여 단일한 관리주체에 의한 관리운영 체계를 갖출 것

카. 해당 건축물의 주차장규모ㆍ교통여건 등을 고려하여 주변지역의 주차난 방지를 위해 임대기간 동안의 자동차 소유 또는 주차에 관한 제한 사항 등을 임차인 자격요건으로 하여 운영할 것

자 이제부터는 실제 적용된 계획도면 2제를 소개해보겠습니다. 실제 임대형기숙사로서 적용해보았습니다. 

첫번째는 용인시 백암리 의 일반상업지역내에 있는 212평규모의 대지에 계획된 저층부엔 근린생활시설과 3~15층까지 임대형기숙사로 구성을 하였습니다. 임대형기숙사는 총 138호실이구요 각각의 호실등은 2종류로서 전용면적으로 7.03평형과 6.03평입니다

전체적인 규모는 지하3층, 지상15층이고 연면적은 2,300평정도입니다.

 

두번째로는 부천시 심곡동에 위치해있는 일반상업지역, 방화지구의 대지입니다. 대지면적은 240평정도이고, 지하3층, 지상14층규모로서 이것 또한 1,2층은 근린생활시설로 구성을 하였고 3층~14층까지는 임대형기숙사로서 총 4개 타입의 160호실을 계획하였습니다. 전체연면적은 2,500평정도입니다.

위의 것과 동일하게 주차에 카리프트를 이용한 자주식 주차방식을 계획하였습니다. 음... 아무래도 경사로를 통한 자주식주차가 좋겠지만 대지의 형태와 구모로 봐서 카리프트를 이용해보았습니다.

 

 

이번 포스팅에서는 이렇게 실제로 임대형기숙사를 계획하면서 수익형부동산으로서의 임대형기숙사에 대해서 다루어보았습니다. 제가 수지분석을 하고 사업계획서도 작성중에 있습니다. 추후 완성이 되면 다시 블로그에 업로드 하겠습니다. 많은 관심 부탁드립니다

 

셀프 디벨로퍼의 성공지름길은 부동산개발사업계획자료들을 연구하고 공부하는 것입니다. 부동산개발사업계획서를 원하시는 분들은 아래 링크를 눌러주세요~!

 

집장사닷컴 - > 부동산개발사업계획의 모든것 지금 다운받으세요!

 

 

도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자 요망 (주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업 수행 중 건 축 & 문화 프로젝트팀 STORY ONE에서 활동 중, (주)아임 종합건설회사에 근무중,  27년 차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정 
저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례 거나]등이 있다.