[필독] 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해서 이제는 완전히 이해할 수 있다~! - 부동산투자의 성공 첫걸음

 

 

 

많은 분들이 궁금해한다. 부동산 투자를 시작하고자 할때에 부동산을 좀 알고 투자를 시작해야 한다는 마음에 공부를 하게되는데 실제로 초기에 공부하다 보면 용도지역과 용도지구, 용도구역이라는 단어를 자주 접하게 되지만 그 차이점을 완전히 이해하지 못하고 그냥 대충 넘겨버리는 사람들이 많다. 굉장히 유사해 보이는 단어들이지만 각각의 의미가 다르다. 이 세가지 지역, 지구, 구역이라는 단어의 차이점을 명확히 알고 어떤 지역인지 파악하는 것이 부동산 투자의 시작이며 매우 핵심적으로 중요한 내용이다.

 

 

이러한 핵심적인 용어들의 의미를 충분히 이해하고 숙지한 후에 투자해야 투자 리스크를 최소한으로 줄일 수 있다. 그러므로, 이 세 단어들의 뜻과 차이점을 한번 알아보고자 한다.

 

 

 

-Contents-

1. 용도지역에 대해서

 

2. 용도지구에 대해서

 

3. 용도구역에 대해서

 

I. 용도지역에 대해서

 

[ 용도지역 ]

- 도시관리계획으로 결정하는 지역으로서, 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 관리하는 지역을 의미한다.

위의 사전적 의미를 좀 쉽게 설명해보자면, 국가가 한정된 토지에 난개발을 막고 경제적이고 효율적으로 개발하도록 제한하고 규제하는 지역을 의미한다. 토지는 한정되어 있는데 공장 옆에 바로 주택이 지어지거나 또는 도로와 멀리 떨어진 곳에 공장이나 창고가 지어지는 등의 경우라면 경제적이고 효율적이라기에는 매우 곤란하다.

 

 

 

용도지역은 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 총 4가지 지역으로 분류된다.

 

 

이렇게 나누어진 4가지 지역에서 더욱 세분화한 지역으로 나뉘며 지역마다 건폐율과 용적률이 모두 상이하다. 아래 표를 참고하여(농림지역, 자연환경보전지역은 일부러 표에 올리지 않았다.) 각 용도지역에 맞는 건폐율과 용적률을 꼭 확인하기를 바란다.

 

 

 

2. 용도지구에 대해서

 

[용도지구]

- 지방자치단체가 도시, 군 관리 계획으로, 도시의 미관이나 안전 등을 위해 용도지역의 제한을 강화 또는 완화시킴으로써 용도지역의 기능을 증진시켜주는 지역을 의미한다.

즉, 용도지구란 용도지역으로 지정된 곳에 용도지구를 추가로 중첩하여 지정하는 지역을 의미한다.

 

 

 

예를 들어, 용도지역으로 지정된 곳의 용적률이 필요 이상으로 규제되었다고 판단될 경우, 지자체가 이 지역을 용도지구로 지정하여 용적률 제한을 완화시킬 수 있다.

 

 

 

이러한 용도지구는 총 9개의 지구로 분류되어 있다. 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발 진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 9개로 나뉘어 있기에 실제 해당 지역에 방문했을 때, 해당 지역이 용도지역인지 용도지구인지, 용도지구라면 어떤 지구인지 정확히 알아보아야 한다. 그런데 실제로 막상 각각의 의미를 충분히 숙지하고 잇는 부동산 투자자들은 별로 없다. 당신이 이번에 완전히 습득하기를 바란다.

 

 

 

 

 

3. 용도구역에 대해서

 

[용도구역]

- 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도 지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 지정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지 이용의 종합적 조정, 관리 등을 위한 지역을 의미한다.

즉, 용도지역 및 용도지구로 지정된 지역에 필요하다면 적절하게 용도구역을 추가로 지정하여 도시 계획을 수립하는 지역을 나타내고 있다.

 

 

도시 개발에만 초점을 맞춰 용도지역 및 용도지구를 선정할 경우, 난개발로 인한 도시 황폐화 우려 및 수질 오염 등 정말 우리에게 필요한 자원을 보호하지 못하는 낭패에 빠질 수 있다. 이러한 상황을 예방하기 위해 용도구역을 설정하기도 하는 것이다.

 

 

 

용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화 조정구역, 수산자원보호구역으로 총 4구역으로 나누어져 있다.

 

 

 

이렇게 용도지역, 용도지구, 용도구역의 뜻과 차이점에 대해 모두 알아보았다. 물론 완벽하게 세부적인 내용까지는 이 포스팅에서는 설명을 못하고 있지만 그래도 전체적으로 각 지역이 어디에 속하는지, 어떠한 규제를 받고 있는지를 알기 위한 첫걸음은 이 세 가지를 파악하는 것이며, 이 내용은 토지이용계획 확인서에서 확인할 수 있다. 보다 정확한 내용은 해당 관할지 시, 군, 구청에서 확인할 수 있으니 셀프부동산개발, 투자를 위해서는 꼭 참고하기 바란다.

 

 

도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자 요망 (주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업 수행 중 건 축 & 문화 프로젝트팀 STORY ONE에서 활동 중, (주)아임 종합건설회사에 근무중,  27년 차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정 
저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례 거나]등이 있다.