다시 도시형 생활주택으로 수익형 부동산을 꿈꾸다~! 도시형 생활주택의 모든 정보를 총정리~!

 

 

도시형생활주택 각종 정보

 

도시형 생활주택은 2009년 주택법 개정에 따라 등장한 공동주택 하나의 형태이다. 도시형생활주택은 주택건설기준과 부대시설 규제를 완화해 주택공급을 촉진했다. 이러한 도시형 생활주택 유형에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택, 원룸형 주택이 포함된다. 각 형태 모두 도시형생활주택이지만, 단지형과 원룸형 주거는 같은 건물 내에서 공존할 수 없다. 요구 사항에 따르면 세대당 전용 주거 면적은 85m² 미만이며, 스튜디오형 유닛은 14~50m²에 걸쳐 300세대 미만을 수용할 수 있다. 이중 단지형 다세대 및 연립주택 도시형생활주택은 최대 5층으로 제한된다.

물론, 이러한 규정에도 불구하고 각 지자체의 심의를 거쳐 한 개층 증축이 가능하다. 게다가 상업지역이나 준주거지역안에서 원룸형으로 300세대 미만으로 짓고자 할때에는 지자체의 법규에만 맞으면 층수의 특별한 제한이 없고 일반 공동주택처럼 사업계획승인을 득하는 것이 아니라 건축법에 의한 건축허가를 받으면 가능하기에 절차 기간이 매우 간소화될 수 있는 장점이 있다.

 

아파트에 대한 대안이라기보다는 진화적 진보에 더 가까운 도시형 생활주택은 시행 초기에는 대다수의 주택 시장 참여자들로부터 큰 관심을 얻지 못했다.

 

고급 아파트와 달리 최근 단지형태의 경우 도시형 생활주택은 1세대에 1대라는 일반적인 다세대 주택 기준에서 벗어나 조경, 편의시설, 커뮤니티 시설, 주차공간 등이 부족한 것으로 나타났다. 또한, 아파트나 빌라에 비해 건축법 규정이 적기 때문에 이러한 주택은 소음 문제에 취약할 수 밖에 없다. 거주성과 시장성 측면에서 볼 때 도시형 생활주택은 아파트에 비해 강력한 경쟁을 나타내지 못하는 단점도 가지고 있다.

 

그러나 시장성이라는 단점에도 불구하고 최근 도시형 생활주택에 대한 관심이 다시 급증하고 있다. 이러한 관심이 높아지는 것은 시세에 비해 아파트 매매가격이 낮아짐에 따라 아파트 청약 열풍이 불고 있기 때문이라고 할 수 있습니다. 아파트와 달리 도시형 생활주택은 청약계좌 없이 매매가 가능해 가격 상한제와 청약자격 제약을 피할 수 있는 큰 장점을 가지고 있다.

 

지난 23년간 주택시장에서는 2억, 3억원, 10억, 15억원의 시세차익을 기대하며 수천, 심지어 수만명이 하나의 청약에 응하는 '로또 매매'가 많이 목격됐다. 이러한 추세는 아파트 청약을 적정 가격을 결정하는 공정한 시장에서 벗어나 복권과 같은 시장으로 변화시켰습니다. 현재 청약시장에서는 시가 10억원대에도 불구하고 5억이나 6억원대의 아파트가 공급되면서 청약 과잉수요가 다시 나타나고 있다.

 

이런 상황에서 실 수요자는 아파트 시장에서 자리를 거의 찾지 못하고 있다. 이전에는 약간 할인된 가격으로 주택을 구입할 수 있었던 청약제도가 이제는 시세 대비 30~40% 할인된 가격으로 실제 소비자를 차단하고 있는 형국이다.

 

도시형 생활주택의 인기 상승은 청약시장의 문제를 더욱 악화되는데에서 비롯되었다. 시장가격에 비해 과도한 가격낮춤은 이익을 감소시키기 때문에 공급업체에게는 바람직하지 않다. 공급업체인 시행사나 조합측에서는 이제 재건축/재개발 단지가 준공후 분양으로 전환되거나 임대에서 매매로 전환을 시도하는 것을 선호하고 있다. 이러한 관심 증가는 가격 통제로 인해 손실된 이익을 회복하려는 공급자와 과도한 할인으로 인해 당첨기회가 제한되는 최종 실제 거주자로부터 비롯된다.

 

도시형 생활 주택에 접근하는 데는 매우 세심한 주의가 필요하다. 공동주택 공급을 선호하는 시장 환경이 조성될 경우, 도시형 생활주택은 시장성이 낮아 다시 외면받는 주택 유형이 될 수도 있다. 따라서 단지 주택 가격의 격차에만 초점을 맞추기보다는 실제 거주하는 것이 주는 장기적 이익과 더불어 주거 효용의 관점에서 보는 것이 현명할 것이다.

 

최근에는 다양한 도시형 생활주택의 옵션이 주택시장에 등장했으며 이에 대해서는 아래의 포스팅에서 일반 공동주택과 비교함으로써 도시형생활주택에 대해서 보다 자세히 설명하겠다.

 

 

일반 공동주택과 도시형 생활주택의 비교

도시형 생활주택은[건축법]상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당

쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

 

건설기준 적용 제외사항

주택건설기준 등에 관한 규정의 주택건설기준 중 소음, 배치, 기준척도는 적용 제외(규정 제7조 제10항

 

주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

 

부대·복리시설 설치의무 면제 및 완화

필요성이 낮은 부대·복리시설은 의무설치대상에서 제외

관리사무소·조경시설 등 부대시설, 놀이터·경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제 및 완화(규정 제7조 제10항)

 

주차장 설치기준 완화(규정 제27조 제6항, 제7항)

도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택은 주차장 설치기준을 완화

원룸형 주택은 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역 120㎡당 1대)

직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 "주차장 완화구역"으로 지정·고시한 지역에서는

원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용

상업 또는 준주거지역에서 주상복합 형태로 건설하는 원룸형 및 기숙사형 주택은 기계식 주차장도 허용(주택건설기준 규칙 제6조의2)

 

기타 부대시설과 복리시설은 모두 일반 공동주택과 동일하게 적용

 

용도변경시 적용제외 기준

주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경하는 경우, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준이 적용면제(건설경기 등을 감안하여 부칙으로 3년간에 한하여 적용)

 

분양절차 완화

도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용제외

다만, 사기분양·부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,

일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

 

주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)

도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고,

도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형·기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가

단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능

준주거·상업지역에서 일반 공동주택과 원룸형·기숙사형 주택은 하나의 건축물에 건설 가능

하나의 단지 내에서 혼합건설(시행령 제3조제2항)

도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형·기숙사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

 

상업지역 내 주상복합 건설

상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)도 건설가능(시행령 제15조제2항)

단, 원룸형, 기숙사형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업·준주거지역 내에서 주상복합 형태로 건설 불가

단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(20세대 이상)

 

타법령 개정사항

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정(’09.5.13)

“단지형 다세대”의 1종 일반주거지역내 층수제한을 4층에서 5층으로 완화

1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외

건축법 시행령 개정

건축 심의를 거쳐 높이제한 완화 가능(’09.7.1. 시행)

도시형 생활주택(아파트, 연립주택 제외)의 경우에는 건축법 제60, 61조*를 건축 심의를 거쳐 완화 가능(令 제6조제1항)

* 제60조(건축물의 높이제한), 제61조(일조에 따른 높이제한)

인동간격(건축물간 이격거리) 완화 등(’09.7.16. 시행)

하나의 대지 내 건축물간 이격거리를 완화(令 제86조제2항)

 

개정령의 범위 내에서 지방자치단체의 조례로 정하도록 함

 

다세대주택 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보도록 규정(令 별표1 제2호 다목)

 

 

도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자 요망 (주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업 수행 중 건 축 & 문화 프로젝트팀 STORY ONE에서 활동 중, (주)아임 종합건설회사에 근무중,  27년 차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정 
저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례 거나]등이 있다.