[무료로 집 잘 짓는 방법 배우기] 상가주택 계획 잡는 방법 배우기 실전 팁 공개

 

 

이번 포스팅에서는 최근 평소에 알고 있던 지인이 소개해준 건축주의 의뢰로 진행했던 상가주택의 계획잡는 순서를 설명해보고자 한다. 먼저 대지에 어떠한 용도의 건축물을 지어야 하는지에 대해서 건축주와 의논해보는 것이 선행되어야 한다. 이번 소개받은 건축주는 서울에서 거주를 하고 있는데 예전에 어머니에게 물려받았던 전주시에 조그마한 땅을 어떻게 사용을 해야하는지에 대해서 내게 물어보았다.

건축주는 분양하는 것을 원하지는 않고 월세받는 수익형부동산을 원했다. 그러면서 자신에게 이번에 결혼하는 둘째아들이 있으니 아들 부부가 살 집을 마련해주었으면 한다고 했다. 나는 그러한 조건이면 땅의 컨디션을 보고 상가주택으로 하는 것이 좋겠다고 제시하였고 그에 따라 먼저 계획도면(가도면)을 그려주기로 하였다.

 

 

상가주택 계획 잡는 방법 - 실제 대지에 계획잡는 순서대로 공개해봅니다.

 

우선 건축주의 대지의 상황을 파악해보자.

정확한 지번을 공개하는 것에 대해서 건축주가 동의를 해주지 않아서 조금 가렸다. 그래봤자 알수 있는 분들은 어디있는 것인지 알것이다. 현장사진등의 대략 상황을 봐도 알 수 있겠지. 뭐 알려지면 어떤가?

 

계획대지는 전주시 완산구 중노송동의 한 필지이다. 면적은 142.90m2로 대략 43평 정도 되는 조그마한 땅이다. 여기의 지역,지구는 도시지역으로서 제2종일반주거지역이고 상대보호구역으로서 전형적인 주거지역으로써 상가주택이 들어서기에는 별다른 제한은 없다. 단, 근린생활시설의 용도중에 교육기관에 악영향을 끼칠만한 제한용도만 아니면 될 것이다.

 

토지이용계획확인서 열람

 

 

여기에서 제일 먼저 파악해야 할 사항은 이 대지의 접하는 도로의 조건 그리고 대지와 도로, 그리고 인접대지와의 레벨여부이다. 그러고 나면 건폐율과 용적률 제한사항 및 층수, 높이 제한 사항에 대해서 알아봐야 한다.

먼저 실제 현장에 가지는 못하다보니 네이버에서 이 지번을 입력해서 현황사항을 알아보아야 한다. 다음은 네이버 지도에서 로드뷰로 해서 캡쳐한 사진들이다.

 

현장사진

 

사진을 보니 기존에 단층의 작은 건축물이 보이고 대지레벨은 평평한 평지로 본인다. 도로하고도 레벨차는 보이지 않고 인접대지하고의 레벨또한 별다른 높이차는 보이지 않는다. 경사지인 경우의 계획잡는 것은 평지일때보다 매우 까다로와질 수 있다. 그 내용은 다음 포스팅에서 거론할 기회가 되면 이야기 하겠다.

다음은 전주시의 자치조례에 의한 건폐율, 용적률, 그리고 층수 및 높이산정의 재한 사항등을 파악해야 한다. 그리고 또한 중요한 요소인 주차장기준에 대한 것도 체크해야 한다. 이러한 상기 내용들은 각 지자체마다 다르므로 꼭 체크해야지 서울시 기준에 맞춰서 계획을 잡다보면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있다.

건폐율, 용적률 산정기준

ㅇㅣ미지 출처 : 토지이음

 

층수, 높이산정기준

이미지 출처 : 토지이음

 

 

상기의 근거들은 토지이음이라는 국토교통부 산하에서 제작한 사이트에서 얻은 것들이다. 계획을 잡는데 있어서는 이 사이트에서 얻은 정보들을 사용하면 되지만 위의 내용들이 절대적이지는 않다. 각 지자체마다 건축조례나 주차장조례등을 직접 확인해보고 실제 지역의 담당 건축과 실무자와 통화등으로 확인을 재채 할 필요가 있다.

먼저 이러한 근거들을 가지고 의뢰받은 대지에 계획을 세우기 시작할 설계개요의 기본폼과 대지를 작업을 한다.

기본 설계개요 (베이스) 및 건축대지(캐드 작업)

베이스 (바탕) 설계개요를 보면 먼저 대지위치와 대지면적, 그리고 법정 건폐율 60%이하와 용적률 250%이하, 주차대수 기준인 단독주택 산정기준 그리고 근린생활시설 주차산정기준을 적어놓았다. 서울시를 기준으로 용적률이 250%이하로 좀 더 건축할 수 있는 면적의 여유가 있고 주차대수에 대한 부분에도 근린생활시설이 바닥면적 150m2당 1대로서 주차설치기준에도 여유가 있다.

 

 

그리고, 계획대지를 보면 전체적인 모양이 약간 사다리꼴 형태일 수 있고, 정북방향으로는 인접대지가 계획대지와 동일한 레벨로 접해있다. 레벨차가 없으므로 특별하게 레벨표시를 도면에는 하지 않았다. 대지 왼쪽, 그러니까 서측에는 10M도로가 접해있고, 동측일부로는 막다른 도로가 접해있다. 여기서 제일 중요한 것은 대지와 도로와의 관계인데 건축가능한 대지의 도로 조건으로서는 통과하는 도로는 폭이 4m이상이고 대지와 2m이상 접해있는 것이고 막다른 도로의 경우에는 도시지역의 기준으로 막다른 도로의 길이에 따라 막다른 도로 폭이 달라지는데 이 대지의 막다른 도로의 길이가 18m정도가 되어서 도로폭을 3m를 확보해야 하는 상황이다.

그런데 현재의 막다른 도로 폭이 3m가 되지 않는다. 이러면 도로의 폭을 3m를 확보하려면 도로의 중심선을 측정하고 그 중심선으로부터 본 계획대지로 1.5m를 확보해야 하다. 나머지 1.5m는 반대편 대지로 후퇴를 하면 되는 것이다. 이러한 기준에 맞춰서 도로폭을 확보를 하게되면 다음과 같은 대지의 모양이 된다.

 

막다른 도로 폭 확보한 후 대지의 모습

 

앞서 이야기한 것처럼 막다른 도로 폭 확보 3m를 하느라 계획대지의 땅 일부를 도로에 편입시키게 되었습니다. 이렇게 되면 자신의 땅이지만 도로편입된 면적은 제외하고 나머지 대지로 건축을 계획을 하여야 한다. 그러므로 계획을 할 경우 제일 먼저 도로조건에 대한 상황을 체크해야 하는 것이다. 

도로 체크사항에는 건축가능 도로폭 확보 및 접도길이 확보여부, 도로 가각전제여부 체크 등이 있으니 이점 항상 주의해야 한다. 그리고 여기서 또한가지 정북방향 일조권 사선 높이제한에 있어서 면제조건 중 도로폭이 20m이상에 접해있는 경우에는 그 높이제한사항이 면제된다는 사실도 알고 있으면 계획을 잡는데 큰 도움이 된다.

 

대지안의 공지 이격

막다른 도로폭을 확보하기 위해서 도로로 편입되는 면적 4.38m2을 제외한 대지의 면적 및 형태를 가지고 그 다음으로는 대지안의 공지 기준에 의해서 이격해야 하는 순서가 있다. 또 무슨 이격을 해야 하냐고 불만을 토로하는 사람들이 있을 것이다. 귀한 자신의 땅이 도로에다가도 빼앗겼는데(?) 또 대지안의 공지라는 것에 의해서 이격을 시켜야 한다는 이야기를 들었을때 자신의 땅이 또 잘려나가는 듯한 억울한 기분이 들것이다. 그래도 어쩔 수 없다.

대지안의 공지라는 것은 피난등에 대한 법규상의 이격제한선이기 때문에 지켜야 한다. 그런데 이 대지안의 공지기준도 각 지자체만다 건축조례에 따라 모두 다르므로 꼭 자치 건축조례를 확인해서 계획을 세워야 한다. 그래서 나는 전주시 건축조례의 별표를 찾아보았다. 전주시에서는 건축선(도로경계선이라고도 한다.)에서는 특별한 대지안의 공지기준이 없지만 인접대지경계선(남의 땅과 접해있는 경계선을 의마)에서는 1m이상을 이격해야 하는 조항이 있다.

 

전주시 대지안의 공지 기준

이 기준에 보면 제일 마지막 바. 조항에 보면 다중생활시설(제2종근린생활시설)이라고 되어있는 것이 외벽선 1m이상이라고 기재되어있다. 건축주와 의논상 상가주택을 계획을 할때 건물의 전체적인 층별 용도를 1층에는 2종근린생활시설 중 휴게음식점(커피숍, 카페 등을 의마한다)로 하고 2층과 3층에는 제2종근린생활시설중 다중생활시설(예전 고시원)을 하고 그 위의 4,5층을 주인이 사용하는 단독주택으로 하기로 하였다. 그러다보니 2,3층에 사용되는 다중생활시설을 계획하는 점에서 대지안의 공지기준을 모두 다 1m로 이격하기로 한 것이다.

 

정북방향 일조권 사선제한 이격거리

 

이제 제일 중요한 법규검토 중의 하나인 정북방향 일조권 사선제한 이다. 이 조건은 전용주거, 일반주거지역에 해당하는 모든대지에 적용되는 조항으로써 본래의 취지는 각 건축물들의 일조권을 확보하고자 높이제한등을 하는 것인데 이로인해서 우리나라의 건축물들 중 기이한 형태의 모습들이 나오게 된 모순중의 하나라고도 꼽히는 규정이다. 먼저 각 규정에 맞춰서 단면 개념도를 보여드리겠다.

 

인접대지경계선으로부터 정북방향으로 높이 10m까지는( 원래 9m까지) 1.5m를 이격해서 건축물을 지어야 하고 그 위부터는 높이의 1/2만큼 수평거리를 이격해서 건축물을 지어야 하는 제한사항이다. 이러한 법규를 적용해서 대지에 계획선을 표현하면 다음과 같다.

이렇게 함으로써 기본적인 대지의 제한조건을 도면에 적용을 하였다. 여기서 적용되어야 할 사항들은 대지안의 조경면적 기준과 주차장 설치부분등이 있는데 이러한 사항은 건물규모를 계획, 적용하면서 설명을 하겠다.

 

1층 평면도 계획

 

 

가장 먼저 지상 1층계획을 하게 된다. 음, 이정도의 규모에 지하층을 계획하는 것은 무리이다. 시공적인 측면에서도 그렇지만 실질적인 분양이나 임대를 하는데 있어서 별로 쓸모가 없어서이다. 그러면 당연히 주차장도 설치하고 나머지 부분에 자리잡을 1층 평면도 계획을 하여야 한다. 먼저 규모검토를 하기 위한 계획을 잡아야 한다. 앞서 각종 제한사항과 이격사항등을 고려해야 하고, 건폐율을 생각한 건축면적에 대한 계획을 하면서 종합적으로 검토해서 평면규모를 결정하게 된다.

그 이후 이렇게 건물의 위치및 규모를 잡게 되면 1층바닥에 주차장을 잡아야 한다. 여기서 먼저 부설주차대수 기준 산정에 맞춰서 주차대수를 산정하면 총 2대의 주차대수가 필요하게 된다. 여기에서 8대이하의 소규모주차장 설치기준에 따르면 현재 도로폭이 12m미만이고 보차 구분이 없으므로 도로를 주차하는데 사용하는 차로로 사용할 수 있고 또한 연접주차도 가능해서 위의 도면처럼 북측으로 2대를 설치하였다. 이렇게 하면 1층은 일부 필로티구조가 될 것이고 기준층이 되는 2층의 바닥면적이 건축면적이 되는데 이 면적을 따져보니 건폐율을 초과하지는 않았다. 그래서 1층 평면도를 조금 더 세부적으로 계획하였다.

본 1층에는 막다른 도로측에서 계단과 엘리베이터가 있는 코어로 출입을 하게 하였고, 1층 근린생활시설인 커피숍은 10m도로편에서 직접 출입하면서 영업을 할 수 있게 계획을 하였다. 이렇게 함으로써 상부층의 다중생활시설 및 단독주택의 주인세대하고는 동선을 분리하게 하였다.

 

2층, 3층 평면도 계획

 

1층계획을 하고 임대수익의 가장 큰 부분을 차지하는 다중생활시설인 고시원을 계획하는 것이 관건이었다. 어떻게 하면 월 임대수입을 극대화 할 수 있을까 건축주와 함께 생각을 해본 결과 다가구주택의 월세수익보다 준주택인 다중생활시설이 좀 더 수익성을 좋다는 결정을 하였다. 그럼으로 2, 3층 두개층은 다중생활시설로 최대한 각 실에 대한 편의성과 각 채광 및 환기등에 불편함이 없도록 계획을 잡고자 하였다. 그럼으로 다음과 같은 2층, 3층의 규모검토가 나왔다. 물론 이 규모검토에는 건축면적과 연면적을 고려하였고, 주차대수에도 영향을 미친 검토였다.

문제는 이 규모에서 어떻게 효율적으로 각 실을 분리해서 계획할 수 있을까였다. 모두 동일한 면적을 계획하기는 매우 어렵다. 평면의 형태가 불규칙성이기 때문이다. 그리고 고시원이 동일한 면적일 필요는 없다. 면적이 다르면 다중생활시설 월 비용을 서로 차등을 줘서 운영을 하면 될 것이다. 이러한 종합적인 생각을 한 후 다음과 같은 세부 레이아웃이 나왔다.

2층 과 3층 각 3호실의 다중생활시설을 설치해서 총 6개실의 고시원이 계획되었다. 큰 실은 8평으로써 총 2실이고 나머지 4개의 실은 비슷한 규모인 4~5평정도로 계획을 하였다. 물론 다중생활시설로서의 소방시설이나 복도의 폭등의 기준등은 건축허가를 내기 위한 기본설계이나 실시설계에 적용하면서 조금씩은 변할 수 있을 것이다.

 

4층 평면도 계획

 

이제 주인 집이 계획되어야 하는 상황이다. 원래는 4층까지도 근린생활시설로서 월 수익을 내는 용도를 생각해 봤었는데 여러가지의 조건에 의해서 더이상은 되지 못햇다. 그러믕로 4층부터는 주인 주택으로서 단독주택을 계획하고자 했다.먼저 4층부터는 정북방향 일조권사선제한 에 의한 이격거리의 폭이 매우 넓어지기 시작해서 그에 의한 규모를 최대한 잡아서 계획을 하여야 했다.

앞선 3층에 비해서 대폭 줄어든 규모의 4층 평면도는 계단실부분을 제외하면 그다지 크지 않은 면적이었다. 이 면적만 가지고는 건축주가 원하는 주택의 적용해야 할 실들이 이룰 수 없었다. 그렇다면 내부계단을 두고 5층에 가서는 4층까지 구성되어있는 계단과 엘리베이터는 제외해야 겠다는 생각을 먼저 하게 되었다. 그렇게 생각하고 다음과 같은 4층평면도를 작성했다.

정북방향 일조권 사서제한에 의해서 혀성된 테라스를 두게되는 이러한 평면은 오히려 단독주택으로서는 외부공간의 형성에 유리한 장점이 될 수 있다.  이런 테라스를 남측에 자리잡고 있는 거실에서 개방감을 가질 수 있게 하였고, 서측에 주방을 위치하게 함으로써 식당을 갖춤으로써 현관에서 욕실을 자리잡고서 바로 연결하는 제대로 된 LDK를 구성하였다. 그러면서 내부계단을 구성해서 5층으로 올라갈 수 있게 하였다.

 

5층 평면도 계획

4층에서 내부계단을 통해 올라오는 구조로서 5층의 규모를 먼저 잡아보앗다. 이렇게 하면 4층과 5층은 한 세대로서 복층이면서 단독주택으로 사용하게 된다. 여기서 복층이라는 것은 2개층을 한 세대가 사용한다는 뜻이다. 본인은 건축가로서 5층위에 다락층을 제안을 하였으나 건축주는 그 공간을 원하지 않았다.

5층은 4층보다도 더 깊이 후퇴한 위치에 정북방향 일조권 사선제한 선이 있기에 그 제한 선 이내에서 계획을 잡아야 했다. 여기에서 제한선에 너무 가깝게 계획을 하면 안된다. 그 이유는 벽체의 중심선에서부터 벽체 골조의 두께와 그 외부로의 단열재두께 및 외부마감재의 두께까지 고려해야 하기 때문이다.대략 벽체중심선으로부터 250~300mm정도는 잡아야 한다. 물론 치장벽돌같은 것으로 마감계획을 잡게 되면 더 두꺼워질 수도 있다.

5층에는 4층에서는 구성할 수 없었던 침실 2개를 계획하였다. 그리고 5층에서 사용할 수 있는 욕실을 계획하였고 각 실을 진입할 수 있고, 내부계단을 통할 수 있는 복도성격이 공용공간을 만들고 이를 통해서 4층과 마찬가지인 5층 테라스를 계획하였다. 

 

전체 배치도  - 각층 규모검토 계획안

 

각층의 규모를 계획한 것을 모두 합한 모습이다. 이렇게 해서 배치도를 계획하면  각종 법규의 규제사항 및 건축주의 요청사항을 반영한 계획도면의 완성이 된다. 이 배치도를 가지고 각 층의 평면도의 면적을 산정해서 다음과 같이 설계개요를 정리하게 된다. 

 

최종 설계개요

이 설계개요는 최선의 결과물이라고 보는 것은 정답이 아니다. 이러한 기획도면(가도면)에는 정답이라는 것은 없다. 그 이유는 건축계획이라는 것이 법규체크 및 규모검토만으로만 되는 것이 아니다. 그렇게 때문에 건축가들의 성향과 건축주의 요구사항에 따라서 천차만별로 각 경우의 수가 발생할 것이다. 요즘 AI기반으로 한 각종 건축 규모검토 및 사업수지분석하는 프로그램 및 어플이 출시되는 것을 보고 편리한 부분은 있겠지만 그것이 모든 것의 정답은 아니라고 보고 단지 참고할 정도로 사용하면 좋을 것 같다는 생각이 든다. 

본론을 이야기하면 여기서 건폐율 및 용적률 및 층수, 높이 규정도 준수하였고 주차산정기준에도 적합하게 계획을 하였다. 대지안의 조경면적은 대지면적이 200m2미만이기 때문에 조경설치가 의무대상은 아니기에 여기서는 계획을 하지는 않았다. 정화조관련문제는 아직 정확하지는 않다. 각 해당 관청에서 확인후 단독정화조설치를 할 것인지 아니면 별도 시하수 종말처리장으로 연결하는 것인지는 그 이후에 결정하고자 했다.

이미지 출처 : Andrew Petrischev 이

 

 

이렇게 해서 전주 완산구 중노송동의 대지의 계획한 모습을 순서대로 설명했다. 건축주는 예산계획과 더불어 시공 계획 및 수익분석까지 함께 하면서 내년 초에 공사시작을 하기로 하였다. 그 사이에 건축인허가를 득하고 예산일정에 맞춰서 착공신고하여야 된다. 이렇게 하나의 건축물이 생기는 첫발을 내딛는 것이다.

수익형 부동산 계획잡는 것에 관심이 있는 분들이나 실제로 수익형부동산 개발계획이 있으신 분들은 제 연락처로 문의 바란다.

 

주원태

부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획을 수학 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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