2025년 건축면적 산정방법 및 건축면적 산입제외기준 총정리~! 이것은 꼭 알아두면 좋을 건축법규이야기

 

 

이번 포스팅에서는 많은 사람들이 궁금해하면서도 매번 헷갈리는 건축면적에 대해서 총정리를 해보겠다. 바닥면적 및 연면적과 더불어 매번 건축면적의 산정방법기준과 어떠한 항목들이 건축면적 에 산입하는데 제외되는지 아는것 같으면서도 정확히는 정리가 안된 사람들이 주변에도 많다.

이러한 실수를 더이상은 겪지 않도록 오늘 건축면적에 대한 산정기준에 대해서 최신규정으로 정리해보고자 한다.

건축면적 산정방법 및 건축면적 산입제외기준

 

 

건축면적에 대해서 쉽게 설명을 하는 블로그나 유투브등을 종종 보기는 하는데 쉽게 설명을 한다는 주제하에 치명적인 실수들을 하고 있다. 건축면적이라는 것은 대한민국 건축법 시행령 등에서 규정하는 법규 및 건축기준이기때문에 약간은 법규적으로 접근을 해야 하는 것이 올바르다. 약간씩 자신의 견해를 집어넣어서 정보를 제공하는 사람들이 있는데 잘목 알게되는 잘못된 가이드 역할을 하기도 한다.

이러한 오류를 바로 잡으려면 먼저 건축법 시행령 제119조 중 2항 건축면적에 대한 원문 먼저 살펴보아야 한다. 다음은 원문을 제시하고 항목마다 설명을 첨부하는 형식으로 설명을 해보겠다.

 

건축법 시행령 제119조  중 <건축면적> 

 

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

 

- 설명 :

외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분(도형으로 비유를 들자면 모든 선들이 연결되어져 있는 것을 의미한다. 일명 폐곡선)의 수평투영면적 (바로 위에서 고정된 사진을 수평으로 밑을 촬영한다는 개념의 투영되는 면적을 의미한다.)을 건축면적이라고 한다.

다만, 이 수평투영면적 외 다음 사항에 대해서는 해당된 항목에서 정하는대로 건축면적을 산정해야 한다.

 

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다): 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

 

- 설명 :

첫번째로는 우리가 흔히 아는 건축물의 지붕에서 튀어나온 처마 같은 것에 대해서 어떻게 산정하는지에 대한 규정이다. 쉽게 말하자면 외벽이나 기둥의 중심선으로부터 튀어나와있는 부분이 모두 수평투영면적으로 따지면 건축면적에 다 포함되어버리면 규정으로 정해진 건폐율을 아깝게 벗어나버리게 되어서 수익을 극대화시킬 수 없게 될 수 있으니 이러한 부분에 대해서 산정기준을 만들었다고 보면 된다.

여기에서  각 항목마다 정해진 거리만 넘어가지 않으면 건축면적에 산입이 되지 않는다. 하나의 예를 들면 3)번 항목에서 한옥은 벽체 중심선으로부터 2미터까지는 처마가 튀어나와도 그 부분이 건축면적에 산정이 되지 않는 것이다. 대부분의 건축물은 7)번의 그밖의 건축물에 해당되는데 이런 경우 외벽 중심선으로부터 1미터까지는 건축면적에 산입이 되지 않는다. 만약 돌출되어진 처마가 1.5미터라면 1미터를 제외한 50센티미터에 해당되는 부분이 건축면적에 포함되어지게 된다.

 

 

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

 

- 설명 : 

두번째로는 태양열 에너지원 이용하는 주택, 창고 및 공장 중 물품 입출 부위의 캔틸레버구조의 돌출차양, 외단열공법의 건축물 에 대해서는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 건축면적을 산정해야 한다.

 

 

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

 - 설명 :

건축면적 산입 제외기준을 나열한 것이다.

 

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)

 

 - 설명 :

건축물이 지표면으로부터 1미터 이하에 위치해 있는 부분은 건축면적에서 제외된다.  이 중 물품 인출으 ㄹ위해 차량 진입 가능한 부분은 1.5미터 이하까지는 제외된다.

 

2) 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제9조에 따라 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율의 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

 

 - 설명 :

2004년 5월 29일 이전의 건축된 다중이용업소에서 설치된 폭2미터 이하의 옥외피난계단에 대해서는 건축면적 산입에서 제외된다.

 

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

 

 - 설명 : 

건축물 지상층에 일반인, 차량 통행가능한 보행통로 및 차량통로 와 지하주차장으로 진입할 수 있는 경사로(램프)부분의 면적은 건축면적에서 제외된다.

 

5) 건축물 지하층의 출입구 상부(출입구 너비에 상당하는 규모의 부분을 말한다)

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설을 말한다. 이하 같다)

 

 - 설명 :

지하층 출입구 상부에 해당되는 부분(캐노피 설명인 것 같다) 및 생활폐기물 보관시설에 대해서는 건축면적에서 제외된다. 

 

 

7) 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)

 

- 설명 :

2005년 1월 29일 이전에 설치된 어린이집에서 비상구 연결된 폭2미터 이하의 대피용 미끄럼대, 비상계단등 건폐율 기준에 부적합한 경우에는 건축면적에서 제외된다.

 

8) 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

 

 - 설명 :

장애인용 승강기, 에스컬레이터 및 휠체어리프트, 경사로 로 설치된 경우는 건축면적에서 제외된다. 예를 들면 지하철을 승차하기 위해서 지상에 설치되어 있는 장애인용 승강기등을 의미한다.

 

9) 「가축전염병 예방법」 제17조제1항제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설

10) 「매장유산 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조제1항제1호 및 제2호에 따른 현지보존 및 이전보존을 위하여 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제12조제1항에 따른 처리시설(법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 해당하는 배출시설의 처리시설로 한정한다)

12) 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)

 

- 설명 :

2015년 4월 27일 전에 건축, 설치된 소독설비 설치위한 가축사육시설, 매장유산 보호 및 전시에 전용되는 부분, 그리고 가축분뇨 처리시설, 마지막으로 2011년 4월 6일 이전 설치된 어린이집의 외부에 설치하는 비상계단은 건축면적 산입하는 것에서 제외한다.

 

 

작성자 : 건축가 주원태

 

주원태

부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획을 수학 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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