[무료로 집 잘짓는 방법 배우기] 저렴한 가격의 땅의 비밀들~! 주변 시세보다 싸도 너무 싸다면 의심을 해봐라

집을 짓기 위해서 땅을 살펴보다보면 어떤 지역에서 주변의 시세보다 꽤 저렴하게 나온 땅들이 가끔 눈에 띄는 적이 있다. 그런 땅들을 발견하게 되었을 때 땅에 대해서 잘 모르는 사람들은 주변시세에 비해 저렴하다는 것 때문에 혹해서 다른 상황 알아보지도 않은채 그냥 덥석 땅 계약을 하는 사람들이 있다. 이렇게 계약하는 경우 추후에 후회를 하는 경우가 많이 있엇다.

 

이미지 출처 : behance.net

세상에 무엇이든지 간에 가격이 싼데에는 그만한 이유가 있다. 그런 사항은 땅도 예외는 아니다. 땅이 괜히 주변의 땅들보다 저렴하다면 저렴한 이유가 분명히 있을 것이다. 그 이유를 알아내는 것이 중요하다. 이번 글에는 주변의 땅들의 시세보다 싼 땅이 있다면 바로 구입하지 말고 그 저렴한 이유가 무엇인지에 대해서 알아보고자 한다.

 

아파트나 일반 주택들은 거래를 다들 매매가 아니더라도 전세나 월쎄라도 해봤을테지만 땅에 대한 거래를 해본 사람들이 그다지 많지 않다보니 땅에 대해서 우선 어려워하는 사람들이 많이 있다. 그 이유는 단순하다. 아파트나 주택등은 살 때 이미 다 완성되어져 있는 물건을 자신의 눈으로 확인을 해보고 결정을 할수 있는 것이지만 땅은 사고난 이후에 그 땅에다가 무엇을 하느냐에 따라서 변동이 될수 있기 때문에 그 보이지 않는 불안감과 막연함으로 인해서 어렵게 느껴질 수밖에 없다.

 

땅은 한번 잘못 구입을 하게되면 자신의 일평생동안이나 더 나아가서는 자기의 자식들이나 후손들에게까지 영향을 끼칠 수밖에 없다. 그만큼 좋은 땅이면 정말로 좋게 물려질수도 있는것이지만 반대로 최악의 땅을 구입하게 되면 세금이나 개발불가한 것까지 됨으로써 매우 골치덩어리로 전락하게 된다. 그러니 그만큼 양질의 땅을 볼수 있는 능력을 갖추는 것에 대해서는 하루아침에, 속성으로 배울수 있는 것이 아니라 오랜 시간을 걸친 공부와 경험등이 필요한 것이라고 생각된다.

 

본인은 집에 대한 설계와 시공등에 대해서 일을 하고 있다보니 모든 주택들에 대해서 제일 중요한 것은 그 집이 들어서는 땅에 대해서 볼수 있음의 중요성을 느껴왔다. 그러다보니 많은 건축주들이 자신들이 잘 알아보지도 않은 상태에서 저렴한 땅이라고 하면서 그 곳에 집을 짓겠다고 하면서 문의를 하거나, 아니면 한발 더 나아가서 내게 그런 매우 싼 땅을 찾아달라고 하는 경우가 많다. 그 이유인즉 자신이 준비할수 있는 건축예산이 넉넉지 못한 점이겠지만 말이다. 하지만 앞서 이야기 한 것처럼 주변의 시세보다 싸게 나왔으면 그만한 이유가 있을 것임을 명심해야 한다.

아무리 전체적인 예산을 줄이면서 집을 짓고자 한다해도 오히려 땅에 대해서 잘 모르는 상태에서 싼 가격의 땅을 사는 것보다는 이미 모든 기반시설들이나 토목등이 되어져 있는 땅을 그만큼의 제값을 치루고 구입을 하는 것이 전체적으로는 손해를 안보는 방법일 것이다.

 

그래도 저렴한 땅임에도 모든 조건들이 양호라게 되어있는 물건을 구입할수 있다면 좋지 않을까? 그러려면 주변의 땅들보다 싼 가격의 땅에 대한 분석이 필요하다. 그만한 공부를 해야 할 필요도 있을 것이다.

물론 그 중에는 아파트 급매처럼 정말 땅의 지주가 사정에 의해서 돈이 급하게 필요하게 되어서 주변 땅들보다 저렴하게 부동산에 내놓을 수도 있다. 아니면 정말로 경매 및 공매등에 대해서 관심을 갖고 보다 더 전문적인 공부를 통해서 저렴하게 땅을 구입할수도 있을 것이다. 그런 방법들도 쉽지 많은 아닐것이지만. 이유는 경매공부하려면 땅에 대한 공부보다 더욱 시간과 비용등이 수반될것이고 또한 급매로 해서 부동산 중개업소에 나온 괜찮은 땅은 나오자마자 매매가 바로 되어버려서 남아있지 않을테니까 말이다.

 

그러면 정말로 주변시세보자 싸게 나오는 땅들은 무슨 이유로 그럴까?

여러 부동산 전문가들중 특히 토지 전문가들도 거의 공통적으로 이야기하는 이유들이겠지만 거듭 강조해도 아깝지 않은 이유들이 도로가 대지에 접해있지 않은 맹지, 기반시설중의 중요한 요소들인 상하수도, 오폐수 해결여부 문제, 기획부동산, 사용승락에 대한 각종 허위 및 조작으로 인한 사기내용까지 여러 가지가 있다. 이러한 모든 것들을 여기에서 다룰수는 없겠지만 그래도 중요한 몇가지는 짚고 넘어가야 한다고 본다.

 

제일 먼저 맹지(盲地)에 대해서 언급하겠다. 요즘에 자기 집 짓고 살겠다고 하는 사람들중에는 맹지라는 말을 안들어본 사람은 거의 없을 것이다. 그만큼 많이 알려진 단어이기도 하다. 하지만 보다 더 자세하게 들어가보면 정확히는 모르지 않을까 싶다.

본인은 설계를 하다보니 맹지에 대한 단어의 근원부터 찾아보고자 한다. 먼저 도로와 대지와의 관계에 대해서 건축법에서 나오는 이야기를 하고 시작하고자 한다.

우리나라 법으로 규정하고 있는 건축을 할수 있는 대지(땅)는 절대원칙이 하나 있는데 그것은 모든 대지에는 너비 4m의 도로가 2m이상 접해있어야 한다는 것이다. 대지의 형태는 상관없지만, 도로는 무조건 너비4m가 대지에 2m이상의 길이가 접해있어야만 건축을 할 수가 있다. 여기에 참고로 일반 단독이나 전원주택들에는 해당이 되지는 않지만, 연면적이 2,000㎡이상의 건축물이 땅에 들어설때에는 너비 6m의 도로가 그 대지에 길이 4m이상이 접해야 한다.

또한, 도로의 성격도 중요하다. 도로는 보차혼용도로이어야 한다. 보차 온용도로라는 것은 쉽게 말해서 보행자와 차량이 모두 사용가능한 도로라는 뜻이다. 우리가 생각하는 일반적인 도로라고 보면 된다. 이를 달리 설명하면 자동차전용도로나 보행자전용도로같은 것은 그 도로가 접해잇는 땅에다가 작은 집 한 채도 지을 수 없다는 의미이다.

 

이렇게 이야기를 한것처럼 일정 규정이상의 도로가 땅에 일정길이 접해있지 않은 땅을 맹지라고 할수 있는데 이러한 맹지는 당연히 주변의 땅들보다 저렴하게 매물로 나오기 마련이다. 왜냐하면 앞서 이야기한 것처럼 작은 집이라도 허가가 나지 못하기 때문에 지을수가 없기 때문이다. 어떤 사람들은 그럼에도 불구하고 현장에 가보니 농로처럼 사람들이 다니고 경운기같은 농업기계장비 같은것들도 다니는데 그것도 도로로 인정해야 하는 것 아닌가 주장하는 사람들도 있다. 물론, 지적도상에는 도로가 존재하지 않지만 현황도로가 존재하는 경우도 있다. 하지만 그러한 부분에 대한것도 전문적인 판단과 현황도로를 허가받기에 적합한 조건으로 만들어낼수 있는 기술(?)등을 가지고 있지 않은 일반 사람들로서는 힘든 사항이다.

그러다보니 지적도상 맹지임이 분명한데 단지 현장에서는 차량이 토지까지 진출입할수 있다고 해서 그것을 도로라고 오인해서 그것을 가지고 허가를 받을수 있다고 생각해서 그냥 땅을 쿠턱대고 사는 경우도 많이 봤다. 하지만, 지자체인 현 상황에서는 단지 현황도로라고 판단해서 가능하다고 진행을 하다가는 담당 허가권자의 불허통지를 받게되는 큰 낭패를 볼수 있다.

 

요즘 유투브등을 보다보니 일부러 맹지를 구입을 해서 도로를 낼수 있는 방법을 가르쳐드리겠다고 하는 내용들이 많이 있다. 그들은 자칭 맹지해결전문가들이라고 자부하는 사람들이다.

예전에도 일부러 맹지를 선호하는 사람들도 있었다. 내가 건축설계를 하면서 인허가를 내줄 때 오히려 여러 가지로 맹지에 대해서 공부를 시켜준 사람들도 있었다. 이러한 사람들은 오랜 시간동안 땅에 대하여 다양하게 공부를 하고 실제로도 풍부한 경험들이 많은 사람들로 어떤 맹지라도 보고나면 그 주변을 독창적(?)으로 활용하여(인접대지와 교환하는 방법이거나, 도로폭 확보하는 방법, 하천구거등을 점용허가를 내는 방법 등) 도로를 개설해 낼수 있는 법적인 범위내에서 연구를 한다. 그들의 그러한 맹지를 추구하는 이유는 맹지에 도로를 낼 수 있다면 건축을 할 수가 있게되고 그렇다면 그 땅에 대한 가치가 급상승하게 되어 좋은 결과를 맺을수 있고 그만큼의 가치상승으로 인해서 나중 부동산투자면으로 봤을때에도 큰 쾌거를 올릴수 있기 때문이다. 하지만, 그들처럼 땅에 대하여 잘 모르는 사람들이 대부분인데 자기 집 짓고자 하는데 이런 모험까지는 안하는 것이 좋다고 본다.

 

그다음으로는 상수도문제와 오, 폐수등의 처리문제가 있다. 예전에 한창 전원주택 붐이 일어났을때에 지인이 나에게 함께 땅을 보러 가자고 하였던 적이 있다. 자기가 노후에 은퇴한후에 시골에 조그맣게 집을 지어서 자신의 부인과 함께 텃밭 일구면서 노후를 보내시겠다고 하는데 거기에 맞아보이는 땅을 하나 자신의 고향근처에 점찍어놓았다고 하셨다.

그래서 나와 함께 그 땅을 보러 갔다. 그 지인분도 그렇게 여유있는 건축예산이 아닌지라 주변시세보다 매우 저렴하게 나온 땅을 알아본 것이었다. 그 땅을 보고나서 나는 지적도상의 도로 폭이나 길이등과 현장에서 실측한 도로등의 조건들을 대조해보고 분석해봤고, 대지도 구배등이 별로 없이 평평하게 조성까지 되어있었다. 보기에는 꽤 가격대비 괜찮아 보이는 조건의 땅이라고 판단했다. 하지만 땅값의 싼 이유로 꼽히는 큰 문제점은 상수도관련과 오수, 폐수등을 처리할 방법을 찾기 어려운데 있었다.

이중에서는 지하수를 파서 상수도문제는 어떻게 해서라도 해결한다고 보더라도(그것도 심정을 파는 문제가 있다. 지하수 찾기 어려운 땅은 대공을 파야 하는데 그것도 비용이 만만치 않다) 오수나 폐수등을 자신의 땅 외부로 배출할 곳이 보이지를 않았다. 이러한 땅이었기에 나는 지인이 안타까워해도 그 땅을 사지 마시라고 충고하였다. 이런 땅을 구입했다가는 큰 낭패를 당할수 있다고 하면서 만류를 하였다.

 

토목공사를 해봤거나 조금 아는 사람들은 주변의 하천등에 연결해서 빼내면 가능하지 않겠냐고 물을 수 있겠지만 그 현장은 상황이 그리 쉽지 않았다. 매우 멀리 떨어진 위치에 하천이 존재하기는 했는데 그 하천까지 오폐수관을 묻어 매립하기에는 그 시공자체의 비용도 많이 들고(이건 집짓는 비용들기전에 매입하는 시공비용에 돈을 쏟아붓다가 지쳐버릴 것 같은) 현장상황상 그 오폐수관 매립을 하기 위해서 다른 여러개의 토지들이 관계되다보니 그러한 땅들의 소유주들에게 토지사용승낙서를 받기위해서 별도의 합의금들이나 사용료들을 지불해야 하기에 절대 건드려서는 안될 상황이었다.

 

 

내게 요즘에는 잘 의뢰가 들어오지는 않지만 예전에 설계사무실로 4,5천평정도 규모의 땅을 (주로 가격이 매우 저렴한 임야인것들이다) 전원주택단지로 계획을 잡아달랐고 했다. 그들의 대부분은 기획부동산 업체들이었다. 본인은 그러한 업체들에게 나름대로는 공손하게 계획을 잡아달라는 의뢰를 거절했다. 초기에는 몇 번 개인적으로 가분할도 같은 작업을 해준적도 있엇지만, 금방 그러한 작업들이 기획부동산의 중요한 사기도구가 될수 있다라는 것을 깨닫고 그 이후부터는 계획작업들을 하지 않고 있다. 다만, 내가 판단하고 분석해봐서 정말로 주택단지 개발사업을 하고자 하는 개발업체들에게는 정식으로 계약을 맺고 작업을 수행하였고 현재도 그렇게 단지 디자인 및 마스터플랜 등 설계업무를 하고 있다. 여기서 나의 이야기를 하려는 것은 아니고 기획부동산에서 행하고 있는 저렴한 가격의 땅을 분양한다는 것에 조심하라는 말을 하고자 하는 것이다.

 

한창 기획부동산으로 인해 각종 여론등에서 크게 사회적 문제가 되었던 적들이 있었다. 요즘에는 조금 표면상으로 나타나지는 않는 것 같지만 보다 더 기획부동산업체들은 방법이 점점 고도의 지능적이고 교묘해지고 있는 것을 알수 있다. 대부분 적은 금액으로 투자를 유도하면서(그들의 설명대로면 소액투자라고 하는데 어디서 들은 것은 있어가지고 계좌분양한다는 식으로 사람들을 모은다) 실제 있지도 않는 부동산 개발관한 부동산 국가정책이나 투자로서 큰 차익을 낼수 있다라는 거짓된 호재를 떠들면서 실제 가치가 전혀없는 땅을 팔아해치우고 있다. 그 업체들은 점조직이며 단기간에 네트워크를 형성해서 피라미드 조직처럼 피해자가 자신들의 지인들에게 가해자가 되는 방법으로 빠르게 땅을 처분하고선 철수한다.

 

그들은 아주 전문적이면서 무엇인가 실재적인 용어들로써 사람들에게 신뢰가 가도록 하면서 땅을 팔아먹고 있다. 지분으로서 개별등기가 가능하다는 말도 안되는 이야기를 하고 실제로는 지번이 별도로 분할되지 않은 상태인데 가분할도를 전용대지와 공용도로등으로 면적등을 분할한것처럼 해서 자기 집을 짓고 살겠다는 사람들의 희망을 교묘히 이용해서 팔고 있다.

또한, 구좌분양이라고 하면서 3~5구좌등을 구입하라는 식으로 영업을 하거나, 재개발 및 재건축아파트에서 불법 분양권(일명 딱지)라는 것을 특별분양하는 것처럼 하면서 판매를 하는 경우도 있다. 이들은 당연히 땅을 구입하는 것이 매우 저렴한 상황으로 홍보를 한다는 점 매우 주의해야 한다.

 

이런 경우도 있었다. 다른 사람의 명의로 되어있는 땅을 마치 자기의 소유의 땅인것처럼 위장을 해서 판매하는 완전 사기의 경우도 분 적이 있다. 이들은 그럴듯한 업체를 만들어놓고 그안에는 실제 공인중개사와 건축사사무소 직원들도 끌어들여서 실제인 것처럼 홍보를 한다. 대부분 땅을 소유하고 있는 지주들의 인감증명서등과 인감도장등이 찍혀있는 위임장등을 실제로 보여주면서 위임을 받은 자신들 업체만 믿으면 된다고 하면서 계약을 유도한다. 실제로 속아서 넘어가는 사람들이 많다. 땅도 허가를 받은것처럼 서류를 꾸며서 지금 땅을 저렴하게 사면 바로 집을 짓기만 한다고 사람들을 꼬신다. 당연히 이런 경우도 주변의 땅값보다 훨씬 저렴하게 홍보를 한다. 더욱 심한 경우는 하나의 땅을 가지고 다수의 사람에게 판매를 한다고 하고 계약을 맺는 것이다. 그러한 땅을 계약을 하고나서 나중 지주를 찾게 되면 모두다 사기를 당했다는 사실을 알게되고 그제서야 경찰에 신고하지만, 이미 그 업체는 공중분해되어있고 잠수들을 탄 상태가 되어있다. 조심해야 한다.

여기 삽입한 이미지는 behance.net에서 가져와서 사용했음을 알린다~ 

 

마지막으로 땅이 싸다고 해서 바로 사지 않는 것이 좋다고 조언을 하는 이유는 그 땅에 대한 환급성에 있다. 환급성하면 제일 먼저 떠오르는 것이 대부분 아파트일 것이다. 그만큼 우리나라는 아파트라는 공동주택이 재산적인 면에서도 환급성이 뛰어난 것으로 자리잡았다.

그렇다고 아파트만 환급성을 따져볼것인가? 절대 그렇지 않다.

물론 나는 집을 짓고 평생 여기서 살겠다하는 사람들도 있을 것이다. 당연히 그렇게 한번 땅을 구입해서 평생 가지고 있을 것이라면 큰 쿤제가 되지 않을숭도 있다. 예전에는 많은 분들이 그러한 생각이었다. 부동산은 특히 집이나 집터, 땅같은 것은 평생 보유하고 있으려고 하였다. 하지만 요즘 젊은 세대나, 젊지 않다하더라도 사람이 지내다보면 어떠한 이유에서든지 가지고 있던 땅을 팔고 다른 곳으로 구입해서 이동을 할수도 있다.

이러한 환급성문제 아니더라도 가격이 저렴하다보면 너무 외진곳이 라던가 마을하고 너무 떨어져 있게 되면 주변의 환경이 사람이 살기에 불편하고 편의시설등에서 멀어지다보면 나중에 집을 지어서 살고 있다가 팔려고 한다면 절대 제대로 된 가격을 인정받을수 없다.

그러기 때문에 추후 매매등을 생각한다면 땅의 위치적인 상황도 고려해봐야 한다.

 

또한　너무 주변시세보다 싸게 나온 땅들중에는 그 지주들의 상속, 증여등에 의한 문제가 있어서 그런 경우가 있다. 그 문제는 바로 세금이다.

실제 이런 땅들중에는 토지자체 조건으로는 문제가 없이 양호한 땅들이 있지만 주의할 점이 있다. 세금관련된 문제가 있다보니 땅 매매계약을 맺고자 할 때 매도자쪽에서 이중계약을 하자고 요청할수도 있다는 점이다. 이런 부분은 공인중개사등을 앞세워서 요구를 하는 경우가 많다. 이중계약이라 하면 다운계약서나 업계약서 체결을 말한다.

 

뭐 좋은 땅을 주변 시세보다 저렴하게 사는데 이런 약간(?)의 편법을 취하면 어떻겠내고 쉽게 생각하고 그런 이중계약을 체결하면 나중 큰 문제가 될수 있기 때문에 주의해야 한다. 실제 피해 당하는 사람들을 종종 보았다.

 

지금까지의 이 글이 도움이 되었으면 한다. 뭐 나보다 더 많이 알고 있는 사람들 많이 계시겠지만~~

 

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(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중

건축프로젝트그룹 J & G건축 25년차 건축가 주원태

홍익대학원 도시계획과 석사과정 

저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.