이번 포스팅에서는 경매의 용어에 대해서 지난번 알아본 후 전체적으로 우리 주변에서 벌어지고 있는 부동산경매에 대한 전체적인 흐름을 파악해보고자 경매절차에 대해서 한번 알아보고자 한다. 부동산투자를 경매로서 하려고 하는 사람들은 경매에 대해서 제일 먼저 부담감으로 다가오는 것이 행정적인 절차에 있다고 본다. 본인도 그랬으니까, 하지만 자의반 타의반 살아오면서 경매를 당하기도 하고, 내가 다른 사람의 부동산을 압류신청해서 경매에 까지 부치기도 하고, 어떨때는 임차인으로서 배당금을 받으려고 법원에 간적도 있다. 그러다보니 이제와서 보면 모든것은 이 경매절차에 대해 알고있으면 매우 쉬워진다는 것을 알게되었다. 경매절차에 대해서 한번 읽어보고 숙지하고 있으면 경매에 대한 부담감이 절반이상은 사라져버리고 없을 것이다~~!
경매 용어에 대해서 알고싶으신 분들은 이곳으로 방문을 바란다.
[경매절차]
1. 부동산 경매절차 개요
1)부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차로 구분된다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하고, 임의경매에 관하여는 차이가 있는 경우에만 설명하도록 하겠다.
2)강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금 을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다. 쉽게 말하자면, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자 가 빚을 갚지 않는 경우가 있다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압 류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매라고 할 수 있다.
3)임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자 가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다 른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매 이다.
4)경매절차는 대체로 다음과 같이 3단계로 진행된다.
① 목적물을 압류한다.
② 현금화를 시킨다.
③ 채권자의 채권을 변제한다.
2. 부동산 경매절차
1)경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 한다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달하게된다.
경매의 신청
경매절차가 강제경매와 임의경매로 나뉘게 되므로, 경매신청도 강제경매신청과 임의경매신청으로 나눌 수 있다.
강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 법원에 제출하여야 한다.
(1) 강제경매신청서 작성 요령
강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 한다.
① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원 ③ 부동산의 표시
-강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 한다. 일반적으로 부동산등기사항전부증명서의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 된다.
④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 한다.
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원
-집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 의미한다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당한다.
(2) 첨부서류
강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같다.
① 집행권원의 집행력 있는 정본
② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
-집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송 달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능),
-조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채 권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사 실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 이에 해당한다.
③ 부동산등기사항전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
④ 부동산목록 10통
⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경 우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임)
⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물 을 하나의 부동산으로 봄)
⑦ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부 한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 한다.
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기사항일부증명서), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 한다.
(3) 관할법원
강제경매신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원입니다. [ 관할법원찾기→ ]
경매개시 결정
*법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제집행의 요건, 집행개시의 요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 하게 된다. 신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에 는 신청이 각하될 수 있습니다.
*임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건(저 당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의 경매 개시결정을 한다.
경매개시결정 기입등기의 촉탁
*법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기기록에 기입할 것을 등 기관에게 촉탁한다. 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등 기를 하게 된다.
경매개시결정문의 송달
*법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다. 임의경매의 경우에는 경매개시결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.
2)배당요구의 종기결정 및 공고
*매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하게 된다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요 구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고 한다.
*경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 법원은 채권자들이 배당 요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 한다.
(1) 배당요구의 종기결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 발생하는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주 안에 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 결정한다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날짜로 결정된다.
(2) 배당요구의 종기 공고
배당요구의 종기가 정하여지면 법원은 즉시 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.
(3) 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자 [아래 (5) 참조]가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다. 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 없게 된다.
첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기기록에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 발생한다.
(4) 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
가. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
나. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자(주택임 대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등)
다. 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자 라. 국세 등의 교부청구권 자
라. 국세 등 조세채권 이외에 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연 금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자
(5) 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
*첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매 신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인
3)매각의 준비
*법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평 가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한 다.
경매개시결정이 내려지면 법원은 경매할 부동산을 입찰의 방법으로 매각하여 현금화하기 위한 준비를 하게 된다.
(1) 현황조사
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관 계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그밖의 현황에 관하여 조사하도록 명한다. 매수희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있다.
(2) 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정
법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매 각가격을 정합니다. 최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으 로서 그보다 낮은 가격으로 하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 않는다.
(3) 매각물건명세서의 작성, 비치
법원은 다음에 관하여 작성을 한다.
① 부동산의 표시
② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증 금에 관한 관계인의 진술
③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃 지 아니하는 것
④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서
- 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법 원에 비치하게 된다. 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건 명세서와 함께 비치된다.
*3-4회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 매각물건명세서를 작성, 비치된다.
(4) 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고
법원은 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관 한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고한다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선 하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 가망(다음부터 잉 여의 가망이라 함)이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여 금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것이다.
(5) 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권 의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고한다. 이 역시 우선채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여 부를 확인하고, 배당요구의 기회를 주는 것에 의미가 있다.
4)매각방법 등의 지정,공고,통지
*매각방법으로는,
① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출 하는 기일입 찰방법
② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제 출하는 기간입찰방법
법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 하게 된다.
(1) 매각기일 및 매각결정기일의 지정
법원은 잉여의 가망이 없다는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우 에는, 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정한다. 최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정된다. 매각결정기일은 대개 매 각기일부터 7일 뒤로 지정된다.
매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하 여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다.
(2) 매각기일의 공고
매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고하게 된다.
매각기일의 공고에는 다음과 같은 사항을 기재하게 된다.
① 부동산의 표시
② 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법
③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수
④ 매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법 으로 매각할 경우에는 입찰기간, 장소
⑤ 최저매각가격
⑥ 매각결정의 일시 및 장소
⑦ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
⑧ 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채 권을 신고하여야 한다는 취지
⑨ 이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
⑩ 일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지
⑪ 매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용
⑫ 매수신청의 보증금액과 보증제공 방법 등
- 매각기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 한다. 공고사항의 요지는 인터넷 법원경매정보사이트 (www.courtauction.go.kr)에서도 확인할 수 있다. 매각기일에 관한 공 고는 그 요지를 일간신문에도 게재합니다.
(3) 매각기일의 통지
법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한 다. 그 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송 하여 할 수 있다. 이 경우 통지를 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.
5)매각의 실시
*기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다.
기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다 가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고 인을 정한다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않는다.
*매각의 실시 (기일입찰)
부동산의 매각은 다음 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있다.
① 매각기일에 하는 호가경매
② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰
③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰
여기에서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법 에 대하여 설명해 보겠다.
(1) 매각장소
매각기일은 법원 안에서 진행하게 된다. 매각장소에는 다른 사람이 알지 못하도록 입찰표를 작성할 수 있는 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있다.
(2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치
매각장소에는 매수희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰 봉투가 비치되어 있다. 입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색의 작은 봉투 와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요하다.
집행관은 매각사건목록을 작성하여 매각기일에 매각장소 중 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 매각물건명세서와 함께 비치 또는 게시한다.
(3) 동시매각의 원칙
하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이 상인 경우에는, 법원이 따로 정하지 아니한 이상, 각 부동산에 대한 매각 을 동시에 실시한다. 이는 담합을 방지하고 자유로운 응찰을 보장하기 위 한 목적에 의한 것이다.
(4) 입찰의 개시
매각절차는 집행관이 진행하게 된다. 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하 기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참 가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지 한다. 그 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작된다.
매수신청을 하려면 권리능력과 행위능력이라는 것들이 있어야 한다. 따라서 미성년자 등 행위능력이 없는 사람은 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가 할 수 있다.
부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 허가가 필요한 경우(예컨대, 농지를 취득하려면 농지법이 정한 농지취득자격증명이 필요함)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰 시에 이를 첨부할 필요까지는 없다.
(5) 입찰표의 기재사항
입찰표에는 다음 사항들을 기재한다.
① 사건번호
② 입찰자의 성명과 주소
③ 부동산의 표시
④ 입찰가격
⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소
⑥ 매수신청보증금액
-입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 사람의 입찰가격에 대한 비율로 표시하지는 못한다.
입찰을 하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 된다.
(6) 입찰표와 매수신청보증의 제출
입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 집행관에게 제출하여야 한다. 봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것이 된다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다. 이를 허용하면 담합의 우려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰 내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정한 결과가 초래될 수 있기 때문에 그렇다.
매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10이다. 다만 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있으므로 주의하여야 한다. 매수신청보증을 제공하려면 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(다음부터 경매보증보험증권이라 하겠음)를 제출하면 된다. 매수신청보증을 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 처리된다.
(7) 입찰의 종결
① 입찰의 마감 및 개찰
입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나기 전에는 입찰기일을 종결하지 못한다. 입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시하게 된다. 공정성을 확보하기 위하여 개찰할 때에는 매수신고인, 즉 입찰자가 출석하도록 하여야 한다. 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.
② 최고가매수신고인의 결정
개찰 결과 최고의 가격으로 매수신청을 하고 매수신청보증을 제출한 것으로 판명된 사람을 최고가매수신고인으로 결정한다. 그런데, 최고의 가격으로 매수신고를 하고 매수신청보증도 제출한 사람이 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하게 된다.
추가입찰의 경우 입찰자는 종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 입찰할 수 없다. 종전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰하지 아니한 것으로 간주한다.
추가입찰을 실시하였는데 또 다시 최고의 가격으로 매수신고를 한 사람이 2인 이상인 경우에는 그들 중에서 추첨으로 최고가매수신고인을 정하게 된다. 추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 사람 전원이 입찰하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가매수신고인을 정하게 된다.
③ 차순위매수신고인의 결정
최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고를 의미한다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 초과하는 경우에만 할 수 있다.
차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정하게 된다.
④ 매각기일의 종결 고지
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하게 된다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지한다.
⑤ 매수신청보증의 반환
집행관은 매각기일의 종결을 고지한 후에 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환하게 된다. 매수신청보증으로 경매보증보험증권을 제출한 경우에는 입찰에 참가함과 동시에 경매보증보험증권을 사용한 것으로 보기 때문에 경매보증보험증권을 반환하는 것은 아무런 의미가 없으나 입찰자들의 반환을 요청하는 경우에는 반환하여 주고 있다.
*매각의 실시 (기간입찰)
부동산의 매각은 다음 중 어느 하나의 방법으로 할 수 있다.
① 매각기일에 하는 호가경매
② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰
③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰
여기에서는 기간입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠다.
(1) 입찰기간 및 매각기일
법원이 기간입찰의 방법으로 부동산을 매각하는 경우에는 매각기일과 매각결정기일을 정할 때 입찰기간도 함께 지정하여 공고한다. 입찰기간은 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 정해진다. 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주일 안의 날로 지정된다.
(2) 입찰표의 기재
기간입찰에 참가하려는 사람은 기일입찰의 경우와 같은 방법으로 입찰표를 작성하고 매수신청보증과 함께 입찰봉투에 넣은 다음 집행관에게 제출하거나 또는 입찰봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 제출하면 된다. 입찰봉투 겉면에는 매각기일을 적어야 하는데, 매각기일 대신하여 사건번호를 적어서는 아니 된다.
(3) 매수신청보증의 제출
기간입찰에서 매수신청보증을 제공하려면 은행에 개설된 해당 법원의 법원보관금 계좌에 매수신청보증금을 입금하거나, 보증료를 납부하고 발급받은 경매보증보험증권을 제출하면 된다. 매수신청보증금액은 기일입찰의 경우와 마찬가지로 법원이 달리 정하지 않는 한 최저매각가격의 1/10 이다.
매수신청의 보증으로서
① 매수신청보증금을 입금한 경우에는 은행에서 발급받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서에 첨부하여 입찰봉투에 넣어 제출하면 되고,
② 경매보증보험증권을 발급받은 경우에는 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 제출하면 된다.
(4) 입찰의 마감 및 개찰
집행관은 입찰기간 안에 제출된 입찰봉투를 입찰함에 넣어 매각기일까지 보관하다가 매각기일이 되면 입찰함을 매각장소로 옮긴 후 입찰자 앞에서 입찰함을 열고 최고가매수신고인 등을 정하게 된다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 결정 등 기타 절차는 기일입찰과 같다. 기간입찰의 경우에는 입찰기간 동안만 입찰할 수 있고 매각기일에는 입찰할 수 없으니 주의하시기 바란다.
(5) 매수신청보증금의 반환
매각기일이 종결되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자들에게 그들이 제출한 매수신청보증을 즉시 반환하게 된다. 법원보관금 계좌에 납부한 매수신청보증금은 입찰자의 예금계좌로 입금되어 반환된다. 매수신청보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우에는 기일입찰의 경우와 동일하게 처리된다.
6)매각 결정절차
*법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정하게 된다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면, 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정한다.
(1) 매각기일 및 매각허부 결정
법원은 매각결정기일에 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고한다.
(2) 매각허부에 대한 즉시항고
이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 있다. 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있다.
즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날부터 1주일 안에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다.
항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 보증의 제공이 없으면 원심법원은 항고장을 접수한 날부터 7일 이내에 결정으로 즉시항고를 각하한 다음 경매절차를 계속 진행하게 된다.
채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 된다. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자(연 20%의 비율에 의한 이자) 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으므로 그 지연손해금만이 배당할 금액에 포함되고, 나머지는 보증제공자에게 반환된다.
7)매각대금의 납부
*매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명하게 된다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다.
매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명하게 된다.
(1) 대금지급기한
법원은 매각허가결정이 확정되면 지체 없이 직권으로 대금지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지한다. 매수인은 지정된 대금지급기한 안에 언제든지 매각대금을 낼 수 있다.
(2) 매각대금의 지급절차
매수인은 대금지급기한 안에 매각대금을 은행에 납부하여야 한다. 납부할 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 나머지 금액이 된다. 매수신청의 보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우에는 매각허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 납부하여야 한다. 다만, 매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 매각대금의 한도에서 매각대금의 지급에 대신하여 채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.
(3) 매각대금 지급의 효과
매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득하게 된다. 이에 따라 차순위매수신고인은 매수의 책임을 면하고 즉시 매수신청보증금을 반환받을 수 있다.
(4) 매각대금 미지급에 따른 법원의 조치
① 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정
-매수인이 대금지급기한까지 대금납부의무를 이행하지 아니할 경우 차순위매수신고인이 정해져 있으면, 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 결정하게 된다.
② 재매각
-재매각은 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 모두 내지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 의미한다. 차순위매수신고인이 있는 경우에는 법원이 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고 대금지급기한을 지정하게 되며, 차순위매수신고인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 재매각을 하게 된다.
재매각기일에는 종전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 적용되었던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 그대로 적용된다. 따라서 최저매각가격이 낮아지지는 아니한다.
종전의 매수인은 재매각 절차에 참가하여 매수신청을 할 수 없다. 다만, 종전 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금, 연 2할의 지연이자와 재매각절차의 비용을 낸 때에는 재매각절차를 취소하게 된다.
③ 보증금의 배당재단 편입
-매수인이 매각대금을 내지 아니하여 바로 재매각절차에 들어가거나 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 내려지면 종전 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못하고 그 보증금은 배당재단에 편입된다.
매수신청의 보증으로 경매보증보험증권이 제출된 경우라면 법원은 경매보증보험증권을 발급한 보증보험 회사에 보증금 납부를 최고한 다음 납부된 보증금을 배당재단에 편입시킨다.
8)소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
*매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 된다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있다.
(1)소유권이전등기 등의 촉탁
매수인이 매각대금을 모두 내면 매각부동산의 소유권을 취득하므로, 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산 위의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다.
다만, 그 등기의 비용은 매수인이 부담하여야 하므로, 매수인은 주민등록표등본, 등록세영수필통지서와 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류를 제출하여야 한다. 법원은 이러한 서류가 제출된 이후에 소유권이전등기 등을 촉탁하게 된다.
(2)부동산인도명령
매수인이 매각대금을 모두 낸 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 부동산을 인도할 것을 구할 수 있다. 채무자가 임의로 부동산을 인도하지 아니하는 경우 매수인은 매각대금을 완납한 뒤 6개월 이내에 법원에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있다. 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 매수인은 집행관을 통해 부동산을 강제적인 방법으로 인도받을 수 있다.
9)배당절차
*매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 된다.
매수인이 매각대금을 모두 내면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하고 배당을 하게 된다.
(1) 채권계산서의 제출
채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 한다.
채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하게 된다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없게 된다.
(2) 배당표의 작성과 확정
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성, 확정하게 된다.
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