집짓기에 좋은 땅을 찾아보는 것의 첫번째는 도로에 대해서 볼 줄 알아야 한다! - LC HOUSE 두번째 이야기

거의 한달이 다 되가도록 글 한번 올리지를 못했다. 올해에는 코로나19로 인하여 각종 자격증시험들이 모두 연기되는 바람에 그에 대한 시험공부들의 일정도 변경하여야 했다. 이런 변명은 짧게~

오늘은 지난번 LC HOUSE( Light & Low cost House)의 두번째 이야기를 적어보겠다.

 

2) 땅 구입전 지적공부를 확인해야 한다.

땅은 제각기 그 땅에 맞는 용도가 있으며 각기 규제를 받고 있다. 그래서 아무 곳이나 집을 지을수가 없으며, 따라서 땅을 구입하기 전에 지적공부를 열람하여 건축가능 여부 등(전문적인 용어로는 토지계획이용에 대한 대지분석을 한다라고 한다.)을 확인해야 하는 것이 필수사항이며, 그렇게 해야만이 재산적 및 정신적인 피해들을 최소화 할수 있을 것이다.

여기서 지적공부라 하면 어떤 서류들을 의미하는지 알아봐야 된다. 물론 이미 그정도는 다 알고 계시는 분들도 있겠지만 그래도 기본적인 내용들일수록 다시 한번 다지고 넘어가는 것이 좋다.

<지적공부의 종류 및 역할>

◉토지지용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항

◉지적도, 임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인

◉토지대장, 임야대장 : 면적, 지목등의 사실관계에 대한 사항

◉등기부등본 : 소유권등의 권리관계에 대한 사항

출처 : 핀트레스트 닷컴

3)도로가 있는 땅인지 확인하라.

열람한 지적도를 검토해보면 구입하고자 하는 땅에 도로가 존재하는지 확인해야 한다. 지적도상에 도로가 접해있지 않는 땅, 다시 말하면 지적도상 도로가 없는 땅을 맹지(盲地)라고 하는데 이 땅은 건축이 불가능하기 때문에 도로에 대한 부분을 우선적으로 검토해야 한다. 다만, 지적도상 도로가 없다고 해서 무조건 그런 땅에는 주택을 짓는 것이 불가능한 것은 아니다. 바로 이 점 때문에 매우 저렴한 가격에 땅을 장만해서 효율적이고 슬기롭게 집을 잘 짓는 경우도 제법 있다.

다음은 각종 도로와 대지간의 관계를 이야기해보고자 한다.

 

⓵지적도상에는 도로가 없는데 현장에 가보면 도로가 존재하는 경우가 더러 있다. 이런 현황도로라고 부르는 도로가 있는 경우 건축허가가 난 사례도 있다. 이런 살계들은 대법원 판례를 참고해봐도 된다.

⓶지역조례(지자체 조례마다 내용이 상이하다. 꼭 확인해보아야 한다)에는 그 지역의 주민들이 20년이상되는 기간동안 사실상 도로로 이용하고 있는 경우를 관습상 도로라 하여 이해관계자와 동의 없이 도로로 고시할수 없다는 규정이 있다는 규정이 있다. (해당 관청에 문의)

⓷5호이상 관습적으로 사용한 도로는 사유지라고 할지라도 건축허가가 가능하다. 그런 도로를 사도법에 의해 사도라고 한다. 그것도 도로로 지목을 변경할수도 있다.

⓸현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있었던 땅은 건축허가가 가능하다. 만일 토지소유자가 여러 명 일 경우 공유자 전원의 동의서를 받아서 건축허가 신청시 제출해야 가능하다.

출처 : 핀트레스트 닷컴

여기서 잠깐 몇가지 용어들에 대해서 정리를 하고 넘어가기로 하겠다. 요즘에야 워낙 인터넷상에서 몇가지 검색만으로도 다음의 용어들에 대한 의미를 파악할수 있겠지만 그래도 워낙 기본적인 것들이면서도 그냥 지나쳐버릴수도 있기 때문에 되짚어보고 싶다.

1)지적공부 : 관공서에서 법령의 규정에 따라 작성비치하는 장부를 의미한다. 여기서 관공서라 하면 각 지역마다 지방자치법규가 다르기 때문에 꼭 본 건축법이나 도시계획법, 그리고 국토계획법등만 믿고서 함부로 판단해서는 안된다는 점이 중요하다.

 

2)지적도상 도로 : 지적도상에는 도로가 있으나 현장에는 단지 논, 밭, 임야등으로 되어있기만 하고 도로는 존재하지 않는 땅을 지적도상 도로라고 하며, 공도와 사도로 구분이 된다. 공도(公道)라면 문제가 될것이 없지만, 사도(私道)일 경우에는 그 해당 도로부지를 구입을 하거나 그 토지소유자에게 토지사용승낙서를 징구하여 인허가절차상 제출을 해야 건축허가가 가능하다. 이 부분이 매우 중요한데 대부분이 정확한 현장조사를 무시한채 그냥 집을 지을 땅을 구입해서 나중에 배보다 배꼽이 더 큰 것처럼 도로를 매입하거나 도로사용승낙서를 받는데에 있어 막대한 돈이 들어가는 모습들을 많이 봐왔기 때문에 중요하다고 말씀을 드리겠다.

 

3)현황도로 : 토지이용계획확인원상 지목이 도로로 되어있지 않고 지목에 전이나 답으로 표기되어있으나 편재 도로로 사용중인 땅을 현황도로라고 지칭한다. 현장을 답사시 현황도로부분의 진입로 상태를 반드시 파악해야 한다. 이 진입로의 포장상태나 폭등에 따라 부지의 가격 및 부지선택을 결정하는데에 있어 매우 중요한 역할을 하기 때문이다. 파악하기에 따라서는 생각보다 더욱 좋은 가치의 땅을 저렴하게 구입할수도 있기 때문이다.

주택 전경 투시도 출처 : 구글 검색중 미상

또 한가지의 중요한 부분에 대한 내용을 언급해 보겠다. 집을 짓는데에 있어 어찌보면 제일 중요한 요소중의 하나인 도로(진입로)에 대한 내용이다. 건축허가 및 신고가 가능한 진입로에 대한 조건(국토계획법, 건축법 규정에 따름)은 다음의 한가지 예를 들어서 설명해 보겠다.

대지가 1983.47㎡ (400평)미만일 경우에는 지적도상 폭 4m이상의 도로를 확보해야 하고 도로를 기준으로 하여 대지가 그 도로에 2m이상 접해 있어야 한다. 이 도로의 기본은 통과도로에 해당된다. 하지만 도로에는 통과도로와 막다른 도로가 있다. 도로가 막다른 도로일 경우에는 큰 도로에서부터 막다른 대지까지의 총길이로 그 도로의 폭을 산정해야 하는데 도로길이가 10m미만인 경우에는 도로 폭 2m, 10~35m인 경우에는 폭 3m, 그리고 35m이상인 경우에는 도로 폭을 6m이상을 확보해야 한다. 다만 지역이 읍, 면지역이면 4m이상의 도로 폭을 확보하면 된다. 이러한 도로폭에 미달이 현장조사결과 판단되면 도로의 중심선에서 건축허가를 내고자 하는 땅의 방향으로 확보해야 하는 도로의 폭의 1/2를 이격해서 확보를 해주면 된다. 그 이야기를 다시 설명하자면 그만큼 부족한 도로폭의 1/2만큼을 허가받을 땅에서 도로편입을 해준다는 의미이다.

 

그만큼 도로에 대해서는 계속 강조해도 지나치지 않을 땅을 구입하는데에 있어 제일 중요한 요소이다.

그럼 다음 글에 계속해서 이야기하겠다.