일반인들도 정말 좋은 땅을 구할수 있을까?-제대로 된 땅볼줄 아는 방법

안녕하십니까~ 지난번에 처음 이 글을 시작하고나서 제가 보다 더 자세하고 실무적이며 현실적인 내용들을 위주로 해야 되겠다

생각하면서 오늘 이렇게 글을 써봅니다.

모든 사람들은 자신의 알고 있는 지식이나 경험들을 약간씩은 숨기면서 다른사람들에게 알려주는 경향들이 있습니다.

저도 그럴수는 있겠지요. 완전히 오픈한다는 사람들은 정말 극히 드물겁니다. 그러나 저도 거의 모든것들을 사실 그대로 알려

드리려는 마음을 다시한번 다짐합니다.

이제 쓸데없는 이런 이야기들은 대충 마무리짓고 오늘의 본격적인 주제를 시작하겠습니다.

정말로 일반인들도 좋은 땅을 알아 볼수 있을까! 

지난 글에서 제가 부동산개발을 처음 시작할 때에 법규 및 규모를 검토하기 위한 캐드프로그램을 소개하였습니다.

그럼 이번에는 그러한 계획을 세우고 실제로 수익이 남는 좋은 땅, 알짜배기 땅을 구해서 그것을 가지고 직접 사업으로

실행할건지 아니면 검토한 결과 개발사업을 진행하기에는 부적합한것인지를 직접 보여드리는 시간을 가져보겠습니다.

물론, 오늘 이 글에 그 모든 것을 보여드릴 수는 없습니다. 그래서 오늘은 이런 검토하기 전에 대략적으로라도

괜찮은 땅, 건축부지를 선별해보는 방법을 알려드리겠습니다

대략적으로 부동산건물을 개발하기에 좋은 땅을 알아보는 방법입니다.

제일 먼저 개발하고자 하는 부동산의 용도, 건축물의 용도에 맞는 땅을 찾아봐야 하겠지요.

지금 이 글에서는 먼저 말씀드린 것처럼 다세대주택이라는 용도의 건축물입니다. 저는 이러한 설명을 드릴때에

어려운 건축법이나 관련 시행령, 시행규칙등의 몇조항인지 어디에 나온다고 일일히 나열하면서 이야기드리지는

않겠습닏다. 괜히 복잡해보이니까요. 중요한 내용들을 알아서 우리들은 그 법들을 이용하기만 하면 되는 것입니다.

다세대주택이라는 것은 일반적으로 우리가 보고 말하는 빌라의 정식적인 용어라고 할수 있겠습니다.

빌라(Villa)라고 하면 잘 이해가 되시지요? 물론, 요즘 여러분들은 다세대주택정도는 다들 아실것이지만 제가 다시

한번 설명을 드려보겠습니다.

다세대주택은 공동주택의 분류중에 해당됩니다. 쉽게 말씀드려서 단독주택은 아닙니다. 그리고 아파트는

더더욱 아닙니다. 그 중간쯤으로 보시면 되지요. 층수로는 4개층이하, 면적은 쉽게 200평미만으로 잡으시면

됩니다. 그리고 세대수가 19세대가 넘지 않으면 되구요.

이 다세대주택하고 비슷한 것이 연립주택인데요, 다른것은 크게 차이가 없구요 단지 면적이 다세대주택규정보다

커지는 것이 다릅니다. 보다 더 자세한 이야기는 나중에 다시 드리도록 할게요

그다음으로는 지역, 지구입니다. 이 사항의 자세한 내용은 천천히 설명드리겠습니다. 먼저 이야기드릴

것은 다세대주택으로서는 제2종일반주거지역이나 제3종일반주거지역이라는 곳이 좋습니다.

그다음은 도로상황입니다. 도로는 4미터폭에 해당되는 도로에 접해있는 것이 원칙입니다. 만약 그렇지

않다면 해결할수 있는 방법은 있지만 제일 우선은 도로폭에 관한 사항을 잘 검토해봐야 합니다.

대략적인 이런 사항들다음으로는 가장 중요할수 있는 땅의 컨디션인 도로가 땅의 북쪽에 붙어있는 것

입니다. 이 사실은 잘 아시는 분들도 계시겠지만 일조권사선제한이라는 것때문입니다. 이 내용ㄷ도

나중에 말씀드리겠습니다.

또 여러가지 주변환경과 교통편등이 중요합니다. 어느 곳이든 간에 기본이 중요하니까요. 초등학교나 중학교

등 학교와 가까운 곳들도 매우 중요합니다. 지하철역에서는 도보로 8분을 넘기지 않았음 합니다. 물론 성인의

발걸음을 기준입니다.

대략적으로는 이런 땅들을 선별해냅니다. 그렇지만 위의 내용들보다도 이 수익형부동산 개발사업을 위해서

제일 중요한 검토사항은 당연 땅값입니다. 아무리 좋은 조건이라도 그런 땅일수록 땅값이 너무 비싸거든요

특히 요즘의 서울시의 땅값은 여러분들도 잘 아시다시피 폭발적입니다. 후덜덜~~미리 사두었어야 하는데

이번에 괜찮은 땅이라고 지번을 한 네군데 받았습니다. 저와 네트워크관계를 맺고 있는 연계된 부동산의 공인

중개사분들 중 한분께서 추천해주시는 땅들입니다.

저는 일단 그분에게 제가 알고싶어하는 땅의 조건들을 알려드렸습니다. 저의 부지선정조건을 아래와 같았습닏다

1.땅규모 : 60~100평정도 (계속해서 평수로만 기재하게 되어서 죄송합니다. 이게 더 편해서 말입니다.

   다만 요즘에는 정식적으로 m2단위만을 사용하도록 규정하고 있습니다. 나중에 평수전환방법도 알려드리겠습니다.)

2.부지 위치: 서울시 전역

3.지역,지구(나중 설명드리겠습니다. 제일 중요한 것중 하나입니다) : 제2종, 제3종 일반주거지역 아니면

   준주거지역(가능하면 준주거지역 좋습니다~^^)

4.금액: 11억에서 15억 (상하 5%내)

위의 조건들에 해당하는 부지들을 보내주신 그 부동산 공인중개사님에게 감사인사를 드리고 이젠 현장답사전에

사무실내에서 먼저 검토해보고자 했습니다.(요즘엔 위성사진등의 서비스들이 인터넷에서 잘되어있어서 답사는 조금 나

중에 찾아가봐도 괜찮더라구요~)

서울시에서 신길동 1군데, 우이동 2군데, 상계동 1군데 였습니다. 전철역이나 땅값등 주변환경들을 전체적으로 검토

해본후 저는 신길동의 땅을 하나 골라냈습니다. 규모검토해볼만하다고 생각했기 때문이지요.

면적은 붙어있는 3필지를 합쳐서 65평이구요, 도로가 북쪽에 붙어있는 것이 괜찮더라구요, 가격은 12억선

이었습니다.

그럼 먼저 사무실에서 컴퓨터를 켜서 검토를 위한 작업을 진행하겠습니다.

제일 먼저 땅의 여러가지 조건들을 알아보고자 할때엔 <토지이용계획확인원>이라는 서류를 발급받아야 합니다.

예전에는 실제 구청이나 주민센터에서 발급받았지만 요즘에는 인터넷으로 바로 열람하고 검토해볼수 있습니다.

다음 사이트주소를 접속합니다.

토지이용규제정보빗스 (http://luris.molit.go.kr)

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이렇게 화면이 뜹니다. 이 사이트에서는 여러가지 정보들을 이용하실수 있습니다.

그럼 다음엔 주소를 입력해보겠습니다.

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서울특별시 영등포구 신길동, 이런 식으로 간 항목에다가 자신이 찾고자하는 행정구역명을 선택하시면 됩니다. 여기서 동명까지 입력하고

나면 <일반>이라는 명칭이 뜰겁니다. 이것은 딱 두가지로 선택을 요청합니다. <일반> 아니면 <산>입니다. 지금 우리는 <일반>을

선택하면 됩니다. 서울시에 사람들이 거주하고 있는 지역들은 거의 다 일반이지 산은 아니니까요~^^

그리고 나머지 지번을 숫자로 입력합니다. 저는 아직까지 옛 주소형태를 사용합니다.

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이제 그 해당지역의 토지이용계획확인원의 모습이 뜹니다. 지적도 같은것도 노란색으로 보이시지요? 신길동 정확한 지번은 여기서

말씀드리지는 않겠습니다. 아직 확정된 땅이 아니니까요, 이해해주세요~ 그럼 이것에 해당되는 내용과 지적도를 가지고 캐드에서

규모검토를 해야 하니 이 정보를 다운받아보겠습니다.

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상단에 메뉴바중에 인쇄라는 아이콘이 있습니다. 그것을 클릭하시면 화면에서처럼 스크롤바 메뉴가 보입니다. 그곳에는 <부분인쇄>와

<전체인쇄>로 나뉘어 있습니다. 그럼 거기에서 맨 상단에 있는 <부분인쇄>를 클릭해보겠습니다.

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그러면 위의 그림처럼 인쇄하고자 하는 화면이 축소되어서 새롭게 뜹니다. 이때 종이로 인쇄하실수도 있지만 저는 컴퓨터에서 작업을

하기위해서 프린터를 선택하라는 팝업창이 떴을때 그것을 취소시켜버리고 지금 현재의 화면에서 축소되어있는 저 창을 캡쳐프로그램

으로 이미지를 캡처받습니다.

이제 여기까지 하면 규모검토를 계획잡고자하는 준비단계는 일단 되었습니다. 그럼 이제 지난번에 보여드린 저의 캐드프로그램을

열어보겠습니다.

자! 이제 여기까지 모든 준비는 다 되었습니다. 이제부터는 본격적인 작업을 해봐야겠지요.

천천히 따라오시면서 그냥 읽어봐주십시요. 그러면 여러가지 실무에서 사용되는 내용들을 보실수 있으실 겁니다.

그럼 오늘은 여기까지 하고 글을 맺겠습니다. 여기까지 읽어주셔서 감사합니다~