자기가 소유하고 있는 땅이나 아니면 소형규모의 땅을 매입해서 수익형부동산(꼬마빌딩, 상가주택, 다가구, 다세대주택 등)을 개발, 시공해서 수익을 내려고 한다면 제일 먼저 해야할것은 그 땅에 얼마만큼의 건축물을 지을수 있을지 규모검토를 해야 한다. 이 규모검토의 결과물이 바로 기획설계인데 흔한 말로 가설계, 가도면이라고 하는 것을 말한다. 이번글은 그러한 기획설계 또는 가설계라고 하는 도면 사례를 실제 대지에 계획한 것들을 소개하겠다. 많은 참고들 하시기를 바란다. 그리고 이러한 가설계, 가도면 원본 캐드화일을 원하는 분들은 밑에 링크를 걸어놓았는데 클릭해서 다운로드를 받아가면 된다.
여기에 실린 도면들은 캐드화일에서 직접 캡쳐한것이다. 그리고 실제 지번들은 표기하지 않았음을 양해바란다. 그래도 그 지역의 계획당시 현행법령을 따라서 규모검토를 세웠음을 알린다.
본 프로젝트는 서울특별시 강남구 삼성동의 근생 및 다가구주택 신축공사 이다. 말그대로 상가주택인셈이다. 이러한 건축물은 꼬마빌딩이라고도 한다. 이지역의 서울시 조례상 제3종일반주거지역으로서 정북방향일조사선제한을 적용하였고 용적률 223.21%로서 법정 250%보다는 조금 못미치지만 최대한 산출하도록 하였다. 가설계 작성은 2019년 12월이었다.
기본적으로 정리한 개요는 다음과 같다.
서울특별시 강남구 삼성동 근생 및 다가구주택
대지면적 : 236.50m2 (72평)
지역지구 : 제3종일반주거지역
규모 : 지상5층
건축면적 : 116.13m2(35평)
연면적 : 527.88m2(160평)
건폐율 : 49.10% (법정 : 50%)
용적률 : 223.21% (법정 : 250%)
용도 : 근생시설 및 다가구주택(6가구)
다음은 지상1층평면도이다. 대부분 설계개요와 규모검토만하는 경우에는 배치도정도를 표현하는 경우도 많지만 본 프로젝트는 필로티부분 주차장의 배치를 표현하고 근린생활시설 구역을 나타내고자 1층평면도를 작성하였다.
2층평면도이다. 2층과 함께 근린생활시설을 계획하다보니 1,2층을 연결하는 별도의 계단을 설치하였다. 엘리베이터와 다가구주택 계단실은 따로 설치하여서 다가구주택의 생활하는 사람들을 보호하도록 하였다.
3층과 4층 평면도이다. 다가구주택으로서 한층에 2가구씩 배치를 하였다.
마지막층인 5층평면도이다. 다가구주택같은경우 조건이 660m2이하이고 3개층을 사용할수 있다. 이 5층도 2가구를 구성하였고 정북방향 일조사선제한사항때문에 북쪽에서부터 건물이 셋백해서 구성할수밖에 없었다. 그나마 그것도 다행이었던것은 북측편에 4M도로가 위치해 있기 때문이다. 나중에 일조권사선제한에 대해서는 설명해보겠다.
캐드도면 건축 CAD 도면으로서 10건의 다세대 및 다가구, 상가주택등의 초기 계획설계(가도면, 가설계)을 모아보았다.
실제 존재하는 대지(땅)에 빌라(다세대, 다가구 등)를 개발계획을 하는 단계의 계획설계입니다. 실제로 빌라개발계획을 잡아보는데 가이드역할을 확실히 할수 있는 캐드도면이다. (아직 캐드도면을 열어보실수 없는 분들은 캐드뷰어를 다운받으셔서 보거나 아니면 다운받은 화일을 본인 이메일b-studio@hanmail.net 로 보내주면 이미지화일로 변환시켜 보내드리겠다.
설계도면들 보시고 많은 참고 있으시기를 바란다.
<수록된 도면항목>
1.인천광역시 서구 원당동 다세대주택
대지면적 : 699.1m2 (211.48평)
지역지구 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역
규모 : 지상2층
건축면적 : 215.51m2(65평)
연면적 : 471.34m2(143평)
건폐율 : 30.83% (법정 : 60%)
용적률 : 67.42% (법정 : 100%)
용도 : 다세대주택(9세대)
2.서울특별시 강남구 삼성동 근생 및 다가구주택
대지면적 : 236.50m2 (72평)
지역지구 : 제3종일반주거지역
규모 : 지상5층
건축면적 : 116.13m2(35평)
연면적 : 527.88m2(160평)
건폐율 : 49.10% (법정 : 50%)
용적률 : 223.21% (법정 : 250%)
용도 : 근생시설 및 다가구주택(6가구)
3.경기도 성남시 수정구 수진동 다세대주택
공부상면적 : 132.6m2 (40평) 도로편입면적 7.59m2(2평)
실사용면적 : 125.01m2(38평)
지역지구 : 제2종일반주거지역
규모 : 지상5층
건축면적 : 72.17m2 (22평)
연면적 : 249.43m2 (75평)
건폐율 : 57.73% (법정 : 60%)
용적률 : 199.53% (법정 : 200%)
용도 : 다세대주택(8세대)
4.서울특별시 성북구 장위동 다가구주택
대지면적 : 149.0m2 (45평)
지역지구 : 제1종일반주거지역
규모 : 지상4층
건축면적 : 87.5m2(26평)
연면적 : 221.0m2(67평)
건폐율 : 58.72% (법정 : 60%)
용적률 : 148.32% (법정 : 150%)
용도 : 다가구주택(5가구) - 1가구는 단독주택
5.서울특별시 성북구 종암동 다가구주택
대지면적 : 112.0m2 (33.88평)
지역지구 : 준주거지역
규모 : 지상3층
건축면적 : 61.23m2 (18.52평)
연면적 : 191.52m2 (57.94평)
건폐율 : 54.67% (법정 : 60%)
용적률 : 171.0% (법정 : 400%)
용도 : 다가구주택(4가구) - 주차장해결불가로 더 이상의 가구확보곤란
6.서울특별시 성북구 종암동 다세대주택
공부상면적 : 182.0m2 (55평) 도로편입면적 14.8m2 (4평)
실사용면적 : 167.20m2 (51평)
지역지구 : 제2종일반주거지역(7층이하)
규모 : 지상5층
건축면적 : 98.73m2 (30평)
연면적 : 333.97m2 (101평)
건폐율 : 59.05% (법정 : 60%)
용적률 : 199.74% (법정 : 200%)
용도 : 다세대주택(8세대)
- 1세대는 편법사항으로 근생시설로 허가받고 준공후 건축주 요청에 따라 다세대 주택으로 변경설치한것임(법적사항으로는 5층은 다세대주택이 아님)
7.서울특별시 마포구 신수동A 다세대주택
공부상면적 : 232.0m2 (70평) 도로편입면적 10.62m2 (3평)
실사용면적 : 221.38m2 (67평)
지역지구 : 제2종일반주거지역(7층이하)
규모 : 지상5층
건축면적 : 126.75m2 (38평)
연면적 : 442.0m2 (134평)
건폐율 : 57.25% (법정 : 60%)
용적률 : 199.66% (법정 : 200%)
용도 : 다세대주택(8세대)
- 1세대는 편법사항으로 근생시설로 허가받고 준공후 건축주 요청에 따라 다세대 주택으로 변경설치한것임(법적사항으로는 5층은 다세대주택이 아님)
8.서울특별시 마포구 신수동B 다세대주택
공부상면적 : 248.0m2 (75평) 도로편입면적 9.82m2 (3평)
실사용면적 : 238.18m2 (72평)
지역지구 : 제2종일반주거지역(7층이하)
규모 : 지상5층
건축면적 : 127.10m2 (38평)
연면적 : 476.21m2 (144평)
건폐율 : 53.36% (법정 : 60%)
용적률 : 199.93% (법정 : 200%)
용도 : 다세대주택(8세대)
- 1세대는 편법사항으로 근생시설로 허가받고 준공후 건축주 요청에 따라 다세대 주택으로 변경설치한것임(법적사항으로는 5층은 다세대주택이 아님)
9.서울특별시 강동구 암사동 근린생활시설 및 다가구주택
공부상면적 : 167.70m2 (50.73평) 도로편입면적 3.93m2 (1.19평)
실사용면적 : 163.77m2 (49.54평)
지역지구 : 제2종일반주거지역(7층이하)
규모 : 지상5층
건축면적 : 86.05m2 (26평)
연면적 : 325.93m2 (99평)
건폐율 : 52.54% (법정 : 60%)
용적률 : 199.02% (법정 : 200%)
용도 : 다가구주택(6가구), 근린생활시설
10.서울특별시 송파구 가락동 근린생활시설 및 다가구주택
대지면적 : 180.1m2 (54.48평)
지역지구 : 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역
규모 : 지상5층
건축면적 : 96.48m2 (29평)
연면적 : 359.66m2 (109평)
건폐율 : 53.57% (법정 : 60%)
용적률 : 199.70% (법정 : 200%)
용도 : 다가구주택(5가구), 근린생활시설
기획설계(가설계, 가도면)가 필요한 분들에게 많은 참고가 되리라 본다. 많은 도움이 되시기를 바라면서 오늘도 좋은 하루 되시길 바란다~
수익형부동산, 다세대주택 다가구주택 상가주택 규모검토 및 설계 문의 b-studio@hanmail.net 이나
010-9162-6135로 문자요망
(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중
건축프로젝트그룹 J & G건축 25년차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정
저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
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