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아파트 분양을 둘러싼 법적 문제

Legal issues of the sales contract for apartments

Ⅰ. 글의 첫머리에

정부에서 아무리 부동산투기를 억제하고, 부동산시장을 안정시키려고 해도 일부 지역에서는 아파트값이 계속 오르고 있다.1)

 

아파트 분양시장은 도대체 불황을 모른다. 물론 실수요자들도 많이 있지만, 일부 사람들은 분양권을 샀다가 차익을 남기고 전매하려는 투기꾼이다.

근간에 부동산투기현상은 재건축 아파트를 중심으로 일어났다. 그것도 아파트 분양권 전매를 통한 것이었다. 정부에서는 부동산투기현상을 방지하고, 주택가격을 안정화시키기 위한 방법으로 투기과열지구를 지정하고, 불법전매사범을 형사입건하고, 특별세무조사를 벌이고 있다.

 

아파트를 분양 받아 공사가 완료되기 전에, 등기가 넘어가지도 않은 상태에서 분양받은 권리를 매매하는 경우가 있다. 이러한 경우에는 부동산 그 자체가 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 매매하는 것이므로 복잡한 법적인 문제가 따른다.

재개발 재건축아파트의 경우 조합원분 아파트 입주권매매와 관련하여 문제가 많고, 사업의 지지부진으로 인해 입주자들의 고통도 크다. 분양권을 싸게 판다고 거짓말을 하여 사기 치는 사기꾼도 있다. 많은 사람들이 아파트를 분양받거나 분양권을 사고팔고 해서 짧은 기간에 큰 돈을 벌 수 있다는 그릇된 환상에 빠져 뛰어들었다가 큰 낭패를 보기도 한다.

여기에서는 아파트 분양권제도와 분양권매매 및 전매에 관하여 살펴보고, 이에 관한 법적 분쟁은 어떠한 것이 있는가. 그에 대한 해결방안과 예방대책은 무엇인지 알아보기로 한다. 특히 아파트를 분양받기 위한 자격이나 요건은 무엇인가, 분양권을 매매한 경우 양도인과 양수인의 권리의무관계에 대해 살펴본다.

 

 

Ⅱ. 아파트분양의 종류와 내용

 

누구나 아파트 분양받기를 원한다. 분양을 받으면 프리미엄2)이 붙게 되고, 새로 지은 좋은 아파트에서 살 수 있기 때문이다. 그러나 법과 제도에 있어 아파트 분양절차는 대단히 까다롭고 복잡하다. 이에 관한 법령은 수시로 바뀐다. 머리가 아플 정도다.

일반인들은 분양받으면 무조건 이익이 되는 것으로만 알고 달려든다. 그러다가 이런 저런 이유로 손해를 본다. 그러므로 큰돈이 들어가는 아파트를 분양받기 위해서는 우선 차분하게 아파트 분양절차나 방법3) 등에 대해 알아보는 것이 좋다.

아파트 분양에는 공공분양과 민간분양이 있다.

 

① 공공분양이란, 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제2조제1호나목).

② 민간분양이라 함은 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양목적으로 공급하는 것을 말한다(공공주택특별법 제35조제1항 및 제2항).

 

공공분양과 민간분양은

① 사업주체, ② 무주택자 요건 충족 여부, ③ 85제곱미터 이상 면적 제공 여부, ④ 자산보유기준 충족 여부 등에서 차이가 있다.
국민주택이란 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.4) 주택법에서는, ① 국가 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택, ② 국가 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택을 국민주택이라고 규정하고 있다(주택법 제2조제5호).

국민주택규모란, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다. 다만, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터인 주택을 말한다(주택법 제2조제6호).

 

 

Ⅲ. 무엇을 알아야 하는가?

 

서울지역에서 아파트를 분양받는 것은 하늘에서 별을 따는 것과 같다. 그만큼 경쟁이 치열하다. 많은 사람들이 아파트를 분양받아 많은 경제적 이익을 보았다. 그러나 일부 사람들은 그냥 부동산업자나 중개사에게 모든 것을 맡긴다. 잘 알지도 못하는 상태에서 현장에 가서 분양신청을 하고, 인터넷으로 신청을 한다. 되면 되고, 아니면 만다는 식이다. 그래서 대부분 실패한다. 또는 분양이 안 되는 아파트를 속아서 비싼 값으로 분양받는다.

특히 지역주택조합아파트의 경우가 그렇다. 돈만 2천만 원 정도 내고 사업이 제대로 추진 안 되고 10년씩 세월만 흘러가다가 나중에는 돈만 날린다.

 

부대상가건물을 분양받는 경우는 더 큰 손해를 본다.

분양회사에서 허위과장 선전을 하여 바가지를 씌운다. 분양받으면, 책임지고 세입자를 구해주고, 월 300만원 이상을 보장해주겠다고 한다. 심지어 서면으로 확인서까지 써준다.

그런데 막상 분양받고 나면 그 상가는 세입자도 없고 대부분 공실(空室)로 남는다. 그러면 몇억 원을 대출받아 상가를 분양받았는데 월세도 못 받고 관리비만 내야 한다. 대출 원리금을 상환하지 못해 분양받은 상가는 경매로 날라 간다. 처음에 큰소리를 친 사람은 분양회사 직원으로서 별 책임이 없는 것으로 결론이 난다.5)

아파트를 분양받거나 상가를 분양받으려는 사람은 우선 법과 제도, 규정을 연구해야 한다. 모든 것은 법과 규정에 상세하게 되어 있다. 돈을 벌기 위해서는 피나는 노력을 해야 한다.

연구는 하지 않고, 남의 도움을 빌어 쉽게 떼돈을 벌려고 하는 사람은 결과적으로 손해보고 망한다. 분양받으려면, 몇 가지 법을 먼저 읽어보아야 한다. 우선 주택법이라는 법이 있다. 주택법 시행령도 보아야 한다. 공공주택특별법이라는 특별법도 있다. 이법의 시행령도 중요하다. 주택공급에 관한 규칙도 있다.

 

국토교통부고시6)인 사이버견본주택운용기준도 읽어볼 필요가 있다. 금융결제원 APT2you 사이트, 전자관보 사이트, LH, 서울시 SH, 경기도시공사 등의 사이트, 각 건설사의 홈페이지 등을 들어가 보아야 한다.

요새는 정보화시대라 모든 자료와 정보를 다 얻을 수 있다. 이렇게 열심히 노력을 해야 공공분양아파트나 민간분양아파트를 1순위로 분양받을 수 있다. 부동산거래에 있어서는 절대로 다른 사람의 말을 믿지 말고, 본인이 직접 발품을 팔아서 현장 확인하고, 모든 서류를 꼼꼼하게 보는 것이 절대적인 필수요건이다.

 

 

Ⅳ. 공공주택특별법의 주요 내용

 

공공주택특별법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정하고 있다. 공공주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 주택법, 건축법 및 주택임대차보호법을 적용한다.7) 이 법은 2004년 7월 1일부터 시행되었다.

공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무·생업·질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

주택에 입주한 입주예정자는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.

국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대하는 임차인에 대하여 4년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공공임대주택의 입주 자격을 제한할 수 있다.

공공주택사업자는 임대 후 분양전환8)을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자, 국가기관 또는 법인으로서 대통령령으로 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 이 경우 분양전환의 방법·절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임대받게 한 자, 공공임대주택의 임차권을 양도하거나 공공임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 거주의무기간 중에 실제로 거주를 하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

 

Ⅴ. 아파트 분양 우선 순위

 

공공아파트 또는 민영아파트를 분양받기 위해서는 먼저 주택청약종합저축에 가입해 있어야 한다.9) 납입기간은 가입한 날부터 주택의 입주자로 선정된 날까지다. 월 납입금은 2만 원 이상 50만 원 이하다.

주택청약을 하면 일반공급의 입주대상자10)는 순위별로 선정된다. 1순위 청약신청자에 대한 당첨자 선정 후 주택이 남아 있는 경우에 한해 2순위의 순서로 당첨자가 선정된다. 순위발생 기준은 청약지역, 주택의 종류, 즉 국민주택 또는 민영주책에 따라 다르다.

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급, ③ 특별공급이 있다.11) 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.12)

 

공공분양의 일반공급 신청자격은, ① 무주택자, ② 주택건설지역 거주자다. 민간분양의 일반공급 신청자격은, ① 성년자, ② 주택건설지역 거주자다.

공공분양 사업주체는 입주자 모집공고일 현재 순위별 자격요건을 마련하고, 당첨자는 그 순위에 따라 선정해야 한다.13) 제1순위자의 요건을 보면, ① 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입하였을 것, ② 세대주일 것, ③ 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것이다.

공공분양의 특별공급 신청자격은, ① 생애최초 주택구입자, ② 기관추천자이다. 민간분양의 특별공급 신청자격은, ① 85제곱미터 이하 민영주택에 대한 기관추천자, ② 경제자유구역 내 민영주택에 대한 기관추천자, ③ 비수도권 민영주택에 대한 기관추천자, ④ 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자이다.

도시개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자는 조성된 토지에 건설 공급되는 85제곱미터 이하의 민영주택을 입주자 모집공고일 현재 무주택세대구성원일 경우 한 차례에 한정하여 1세대 1주택을 기준으로 특별공급을 받을 수 있다.14)

 

Ⅵ. 입주권 및 분양권의 취득

 

아파트 분양절차를 보면 다음과 같다. ① 주택청약종합저축15) 가입 및 청약 – ② 청약신청 – ③ 입주자 선정 – ④ 분야계약체결 – ⑤ 입주 등의 순이다.

분양권이라 함은 사업계획승인을 받아 건설한 주택에 대해 청약을 하거나 재개발 또는 재건축에 의해 건설된 주택의 일반분양주택에 대해 청약을 하여 취득한 분양받을 권리를 말한다. 분양권은 분양사업자과 수분양자 사이에 체결되는 물권적 합의에 기초한 분양계약에 의해 형성되는 권리이며, 분양계약서에 의해 성립이 인정된다.

당첨된 사람은 분양회사와 아파트분양공급계약을 체결하고 계약서를 교부받는다. 재건축아파트를 분양함에 있어서 부동산중개업자가 중개를 함에 있어서 제대로 확인설명의무를 다하지 못한 경우, 아파트 소유권을 취득하지 못한 매수인에 대해서 손해배상책임을 지게 된다.

다만, 재건축아파트에 관한 분양계약을 체결하는 경우, 매수인으로서도 재건축 중인 아파트에 관하여는 등기부로 그 소유관계를 확인할 수 없으므로 부동산중개인의 말만을 믿고 계약체결에 나아갈 것이 아니라 미리 다른 경로를 통해 분양자인 시공회사의 아파트 처분권한 내지 대리권 유무 등을 확인하도록 노력하였어야 함에도 이를 게을리 한 잘못이 있다.16)

입주권을 부여받지 못하는 경우 행정소송을 제기할 수 있다. 재개발사업을 시행하는 조합을 관할하는 서울 시내 구청장이 특정 세입자에 대하여 재개발구역 내에 건립되는 영구임대 아파트의 입주권 부여대상자가 아니라고 통보한 것은 세입자를 영구임대아파트의 입주권 부여대상에서 제외시키는 행정처분에 해당한다.17) 제외처분이 행정처분이기 때문에 이에 대한 행정소송이 가능한 것이다.

 

 

Ⅶ. 아파트 분양권을 매매하는 방법

 

아파트 분양권을 매매하는 경우에는 아파트분양공급계약서를 기초로 하여 분양권매매계약서를 작성하게 된다. 분양권 매매금액에는, ① 계약금, ② 중도금, ③ 발코니확장비용, ④ 프리미엄 등이 포함된다.

분양권을 전매하는 경우에는 ① 분양권매매계약서 작성, ② 검인 날인 및 실거래가 신고, ③ 은행대출채무승계, ④ 권리의무승계, ⑤ 은행대출채무승계 등의 절차를 밟게 된다.

분양권 명의를 변경할 때 필요한 서류는, 매도인은 분양계약서, 분양권매매계약서, 실거래 신고필증, 중도금 대출 승계확인서, 신분증, 주민등록등본, 인감도장, 매도용 인감증명 등이다. 매수인은 인감도장 및 인감증명, 주민등록등본, 신분증, 은행 대출채무 승계확인서, 소득자료 및 재직증명서 등을 구비하여야 한다.

분양권 전매는 분양사업자와 분양 받은 사람의 명의를 변경하는 것이므로 수분양자가 분양권 전매자와 동일인인지 여부를 확인하는 것이 필요하다. 동일한 아파트를 이중으로 분양하는 경우도 적지 않기 때문이다.

분양권을 매수하는 경우에는 실제 분양회사나 분양사업자를 직접 만나서 분양계약서의 진위 여부를 반드시 확인하여야 한다. 최초 분양자가 계약금과 중도금을 낸 사실에 대한 증빙자료도 받아야 한다.

아파트 분양권 전매18)는 거래신고대상이다. 따라서 실거래가신고절차를 거쳐야 한다. 아파트 소재지 시군구청에 가서 부동산거래계약서를 작성하고 부동산거래계약신고필증을 교부받는다.

매도인은 60일 이내에 양도소득세를 신고하여야 한다. 분양권 양도가액은 실질거래가액인 계약금과 중도금에서 프리미엄을 합한 금액이 된다. 과세표준은 양도가액에서 취득가액과 필요경비(중개업수수료, 인지세 등)를 제외한 금액으로 양도소득세율을 적용한다.
아파트 분양권을 양도하는 경우 양도소득세 신고세율은, ① 1년 미만 보유 – 50%, ② 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 – 40%, ③ 2년 이상 – 6%~38%가 된다. 이에 대한 지방세 10%가 추가로 가산된다.

아파트를 분양받는 경우, 중도금대출을 시행사가 알선해 주는 경우가 있다. 분양받는 사람의 입장에서는 중도금대출과 관련하여 어떠한 내용으로 계약이 체결되는지 잘 살펴보아야 한다. 보통 중도금과 관련하여 다음과 같은 약정을 한다.

① 매수인이 중도금 대출을 원하는 경우, 매도인은 매수인에게 중도금 대출을 알선하되, 대출은행은 매도인이 지정하여 통보하는 은행으로 한다. ② 매수인은 대출금이 약정된 중도금 일자에 대출은행에서 매도인의 분양대금 수납계좌에 직접 납부되는 것에 동의한다. ③ 대출이자는 대출개시일부터 발생한 이자는 매도인이 책임지고, 대출에 따른 보증수수료, 인지대 등 제반 수수료 및 담보 전환 시 근저당 설정비용 등은 매수인이 부담한다. ④ 매수인은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환할 수 있고, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 소유권이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류 및 제반 비용을 대출은행 또는 입주 안내 시 통보한 자에게 제출 또는 완납하여야만 입주할 수 있다. ⑤ 중도금 무이자 융자 대출약정을 통해 중도금을 납부한 매수인이 소유권보존등기 후 2개월이 경과하여도 소유권이전등기 및 근저당권을 설정하지 않거나 대출금융기관의 대위변제 요구가 있을 경우, 매도인은 분양계약을 해지할 수 있다.

 

 

Ⅷ. 분양권을 양도한 사람의 의무와 책임

 

수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있다. 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다.19)

분양자가 수분양권자 명의변경을 허용하여 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 수분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 된다. 수분양권에 근거하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없다.

그러나 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없다. 그러므로 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있는 것이다.

분양권매매계약에서 수분양자 명의변경이 불가능한 사정이 있는 경우, 매도인이 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 서류를 교부하였다 하더라도 매수인은 자신 앞으로의 명의변경이 가능할 때까지 잔금지급의 이행을 거절할 수 있다. 따라서 매도인은 매수인의 잔금지급채무의 이행지체를 이유로 분양권매매계약을 해제할 수 없다.20)

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 매도인에 대한 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이다. 따라서 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정된다. 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙21)에 합당하다.22)

이 판결을 읽어보면 참 어렵다는 생각이 든다. 법률가들이 쓰는 판결문은 이렇게 어려워서 일반인들이 이해하기는 거의 불가능하다. 판결을 쉽게 설명하면 이렇다. 아파트에 대출금이 1억 원이 있는 상태에서 사는 사람이 은행대출금을 인수하는 조건으로 매매를 했다.

매수인이 그 후 자신이 인수한 은행대출금을 변제하지 않기 때문에 매도인이 부득이 은행대출금을 변제했다. 매수인은 자신이 대출금을 인수하면서 나머지 매매대금은 다 지급했기 때문에, 매도인에게 아파트에 대한 소유권이전등기를 청구하고 있다.

이런 경우 매도인은 은행대출금을 자신이 대신 변제했기 때문에 그 부분에 대해 매수인으로부터 1억 원을 받아야 할 권리가 있고, 매수인이 이를 지급하지 않으면 매수인에게 아파트에 대한 소유권을 이전하지 않아도 된다는 취지다.

 

 

Ⅸ. 전매제한 및 거주의무기간

 

분양에 당첨이 되어 주택의 입주자로 선정되면 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하는 행위를 할 수 없다. 전매하는 행위에는 매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함한다. 다만, 상속은 제외한다.23) ① 투기과열지구에서 건설 공급되는 주택의 입주자로 선정된 경우, ② 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 경우, ③ 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 등이다.

전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다.24) 입주자로 선정된 사람의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우에는 사업주체의 동의를 받아 전매제한기간 중이라도 전매가 가능하다.25)

주택의 분양에 당첨되어 입주자로 선정되면 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 일정한 기간 동안 계속하여 거주해야 한다.26) 그러나 법에서 정한 부득이한 사유가 있어 사업주체의 확인을 받은 경우에는 그 기간 동안 해당 주택에 거주한 것으로 본다.27)

분양권전매제한이라 함은 주택을 분양받고 일정한 기간 동안 제3자에게 팔지 못하도록 하는 것을 말한다. 전매 제한 기간 내에 분양권을 거래했을 시, 3년 이하의 징역이나 3,000만 원 이하의 벌금형에 처해진다. 매수인과 매도인 모두 처벌된다. 불법 전매를 알선한 공인중개사는 3년 이상의 징역이나 2,000만 원 이하의 벌금형을 받고 등록취소 또는 영업정지 처분을 받게 된다.

주택법에 의한 전매금지규정을 위반한 행위자에 대해서는 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 그리고 사업주체는 주택가격금액을 지급하고 주택을 강제로 취득할 수 있다.

주택법의 태도는 제39조 제1항의 규정을 위반하여 공급받는 주택에 대한 전매금지규정을 위반한 행위를 효력규정위반으로 보고, 당연 무효로 보지 않고 있다. 당연 무효로 보는 대신, 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다.

따라서 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.28)

 

 

Ⅹ. 분양권 확인소송은 가능한가?

 

공익사업시행자가 이주대책대상자29)로 선정결정하지 않고 있는 경우에 대상자는 자신에게 수분양권이 있음을 확인하는 소송을 할 수 있는가? 사업지구 내에 거주하다가 주택을 제공함으로 인해 생활근거를 상실하는 이주자들을 위해 택지개발사업시행으로 조성된 토지를 분양하여 주거나 분양아파트 입주권을 부여하는 내용의 이주 및 생활대책이 수립되고 공고하게 된다.

구체적인 사안에서 등기부상 하나의 건물의 공유자들인 갑과 을이 각자의 입주권을 달라고 요구하였고, 사업시행자는 갑과 을에 대해 이주대책대상 부적격자에 해당한다는 처분을 하였다.

갑과 을은 이와 같은 사업시행자의 처분을 부당하다고 주장하면서, 자신들에게 이주대책상의 수분양권이 있다는 사실을 확인하여 달라는 민사소송을 법원에 제기하였다. 대법원은 이와 같은 이주대책대상자의 사업시행자를 상대로 하는 수분양권확인소송은 허용되지 않는다는 판결을 하였다.30)

공용수용절차에서 사업시행자에게 이주대책실시의무가 있다고 법에서 규정하고 있다고 해서, 그와 같은 규정 자체에 의해서 사업지구 내의 이주자에게 수분양권이 직접 발생하는 것은 아니다.

이주대상자가 신청을 하여 사업시행자가 이주대책대상자로 확인 결정하여야 비로소 구체적인 수분양권이 발생하는 것이다. 사업시행자가 하는 이주대책대상자 확인·결정은 행정작용으로서 공법상의 처분에 해당한다. 따라서 항고소송31)의 대상이 된다.

 

서울시 OO구청장은 택지개발사업을 시행하면서, 생활의 근거를 상실하는 사람을 위하여 이주대책을 수립하여 공고하였다. 이주대책기준일은 택지개발예정지구지정 공람공고일이며, 허가건물 소유자 및 등재 무허가건물 소유자를 대상으로 전용면적 18평 이하 분양아파트입주권을 주기로 하였다.

그런데 구청장이 대상자에게 특별공급신청권을 부여할 수 없다는 내용의 민원회신을 하였을 경우, 이러한 민원회신에 대해 행정소송을 제기할 수 있는가 하는 문제가 있다. 대법원은 이를 인정하고 있다.

공익사업시행과정에서 이주대책의 일환으로 인정된 특별공급신청권을 요구하는 자에게 사업시행자가 이를 거부하는 행위는 비록 이를 민원회신이라는 형식을 통하여 하였더라도, 항고소송의 대상이 되는 거부처분에 해당한다.32)

한국토지주택공사가 주택개발사업을 시행하면서 이주대책을 수립하는 과정에서 특정인을 그 대상자로 선정하여 특별공급되는 아파트를 배정하였다가 후에 그 당첨을 취소하고 새로운 분양계약체결을 거부하는 경우 그 처분이 위법, 부당하다면 한국토지주택공사를 상대로 그 취소소송을 제기하는 것은 별론으로하고 민사소송으로 위 이주대책에 따른 아파트특별공급대상자임의 확인을 구할 수는 없다.

주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역의 주택가격을 안정시키기 위해 국토교통부장관 또는 시도지사는 투기과열지구를 지정할 수 있다.33)
투기과열지구에서 건설 분양되는 주택은 최초로 주택분양계약 체결이 가능한 날부터 해당 주택의 소유권이전등기일까지 전매행위가 제한된다. 다만, 이러한 전매제한기간은 5년을 초과하지 못한다.34)

 

 

Ⅺ. 국민주택입주권부여신청거부처분취소소송

 

서울특별시 OO구 청사 별관을 신축하는 도시계획사업이 시행되었다. 이러한 도시계획사업 때문에 사업구역 내에 위치한 다가구주택이 철거되었다. 원고들은 다가구주택의 소유자들로서 원고들 외 3인의 공동소유로 등기되어 있으나, 그 실질은 구분소유로 등기되어 있는 다세대주택과 다름이 없기 때문에 원고들 각자에게 국민주택 특별분양권을 부여해 달라는 취지의 신청을 하였다.

이에 대하여 피고는 원고들이 다세대주택과는 달리 공동주택의 특정 호실을 각자 소유하는 것이 아니고 다가구용 단독주택을 공동소유하는 경우에 해당하므로 원고들 각자에게 국민주택 특별분양권을 부여할 수 없다는 취지로 거부처분을 하였다. 그러나 대법원은 이러한 거부처분이 재량권의 범위를 벗어난 것으로서 위법하다고 판단하였다.35)

등기의 형식만을 근거로 다가구주택과 다세대주택의 소유자들 사이에 국민주택 등의 특별공급과 관련하여 차이를 두는 것은 합리적인 차별로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고의 이 사건 거부처분은 피고가 가지는 재량권의 범위를 벗어난 것으로서 적법한 것으로 보기 어렵다.36)

재건축아파트 A와 다른 아파트 B를 각 취득하여 보유하고 있던 중, A 아파트에 대한 재건축이 시행되어 사업계획승인이 났다. 그 후 갑은 B아파트를 을에게 양도하였다. 그리고 세무서에 1세대 1주택으로서 비과세에 해당한다고 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.

그러나 세무서장은 이 사건 아파트 양도 당시 사업계획승인이 났으나, 건물이 멸실되지 아니한 이 사건 재건축아파트를 보유하고 있었다는 이유로 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 갑에게 양도소득세를 부과고지하는 처분을 하였다.
양도소득세의 과세대상이 되는 소득세법 제4조 제1항 제2호 (가)목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부동산 자체의 취득을 주목적으로 하는 권리로서 부동산의 취득을 권리의 직접 대상으로 하거나 그렇지 않다 하더라도 적어도 그 권리를 취득하는 사실상의 주된 목적이 부동산 자체의 취득에 있어 향후 추가적인 요건을 구비하거나 일정한 절차를 거친다면 그 부동산을 취득할 수 있게 되는 권리인데,37) 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권 역시 위와 같은 권리의 범주에 속한다고 할 것이다.

재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 그 분양받을 대지나 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다고 할 것이고, 그 권리의 취득시기는 재건축 사업계획의 승인이 있는 때로 보아야 할 것이다.38)

비록 이 사건 재건축아파트에 대하여 사업계획승인39)이 난 이후 건물이 아직 멸실되지 아니한 상태라 하더라도 원고로서는 사업계획승인에 따라 이 사건 재건축아파트가 변환된 분양권만을 소유하고 있는 것으로 봄이 더 타당하다.40)

개발구역 편입에 따른 이주택지에 대한 분양권이 전전매도된 후에 위 이주 택지의 위치가 처음 예정된 곳과 다른 택지로 변경, 확정된 경우에 있어, 전전매수인이 전매인을 대위하여 당초 수분양자를 상대로 시에 보관된 위 이주택지에 관한 수분양자대장상의 수분양자명의변경절차의 이행을 구하는 청구를 인용한 사례가 있다.41)

공공용지의취득및손실보상에관한특례법에서 사업시행자에게 이주대책을 수립·실시할 의무를 부과하고 있다고 하여 그 규정 자체만으로만 이주자에게 사업시행자가 수립한 이주대책상의 택지분양권이나 아파트 입주권 등을 분양받을 수 있는 구체적인 권리(수분양권)가 직접 발생하는 것이라고는 볼 수 없다.

사업시행자가 이주대책에 관한 구체적인 계획을 수립하여 이를 이주자에게 통지하거나 공고한 후 이주자가 수분양권을 취득하기를 희망하여 이주대책에 정한 절차에 따라 사업시행자에게 이주대책 대상자 선정신청을 하고 사업시행자가 그 신청을 받아들여 이주대책 대상자로 확인·결정을 하여야만 비로소 구체적인 수분양권이 발생하게 된다.

갑은 주택개량사업구역 내의 주택에 세입자로 거주하고 있음으로써 조합으로부터 장차 신축될 35평 아파트 방 1칸을 분양받을 수 있는 참여조합원이 되었다. 갑은 피분양권을 을에게 매도하고 대금을 수령하였다.

갑이 조합의 세입자입주권을 15매나 매수하였고 또 그것이 투기목적으로 행하여진 것이라 하여 그것만으로 갑과 을간의 피분양권매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수 없다.42)

또한 피분양권매매계약에 있어 매도자는 어떠한 경우에도 현거주지에서 세입자카드가 발급될 때까지 살아야 한다는 조건을 붙였다고 하더라도 그 계약상의 조건이 계약당사자의 자유로운 의사에 기하여 약정된 것인 이상, 그러한 조건이 갑의 거주이전의 자유를 제한하는 약정으로서 헌법에 위반되고 사회질서에 반하는 약정으로서 무효로 된다고 할 수 없다.43)

 

 

Ⅻ. 글을 맺으며

 

일반 아파트를 매매하는 것은 비교적 간단하다. 이미 시세가 형성되어 있기 때문에 현장 상황을 잘 살펴서 매수를 하면 특별한 문제는 없다. 하지만 아파트를 분양받는 것은 이미 완성된 실물이 있는 아파트를 사는 것이 아니고, 모델하우스만 보고 분양을 받을 수 있는 권리를 사는 것이다.

따라서 그 아파트가 실제로 완공되어 입주하기까지에는 여러 가지 변수가 있을 수 있다. 공사가 추진되지 않을 수도 있고, 분양권을 이중으로 매매하는 경우도 있다. 분양권에 대한 전매제한도 있고, 나중에 실제 입주기간도 있다. 따라서 아파트를 분양받으려는 사람은 분양권에 관하여 보다 많은 지식을 얻고 법적 분쟁 사례를 공부하는 것이 좋을 것이다.

글. 김주덕  Kim, Choodeok ┃ 법무법인 태일 대표변호사

 

 본 글은 월간 건축사에서 가져왔음을 알린다.

 

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52. 경남 양산시 주진동 OO아파트 계획서 .pdf

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54. 중구 장충동1가 원룸주택(도시형생활주택) 개발계획서 .ppt

55. 영등포 여의대방로 지역주택조합아파트 사업계획서 .ppt

56. 강남 G - OO오피스텔 사업계획서 .ppt

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