이번 포스팅에서는 우리 회사에서 계획잡고 진행중인 프로젝트들의 부동산개발 수익성 분석한 리포트들을 설명하고자 한다. 많은 관심들이 있는 분들은 참고하시기를 바란다.
부동산개발에 있어서 주거용이나 상업용 건축물이나 모든 부동산개발에는 각각의 수익을 내기 위한 규모검토 및 수지분석을 해보고 나야 토지매입부터 시행, 시공, 분양등의 모든 것들을 진행시킬 수 있다. 이러한 일련의 절차들을 시작하는 단계가 바로 초기 기획설계와 더불어 수지분석을 해보는 것이다. 제일 중요한 단계임에 틀림없다.
무작정 부동산업자나 공인중개사 말만 믿고 투자에 뛰어들어서는 안된다. 이러한 부분은 개인 뿐만 아니라 개발업체등에게도 마찬가지이다. 본인은 우리 회사에서 이러한 부지물색, 선정, 기획단계의 설계, 규모검토 및 분양성 검토 및 수지분석을 하고 있다. 이러한 단계를 거치지 않거나 아니면 그냥 일반 설계사무실에다가만 맡기고 자신은 그만 방치하고 있으면 안된다. 이제는 적극적으로 이 단계에 참여해야 한다.
이번엔 김포시에 LH에서 이미 시행되었던 김포마송지구 중에서 근린생활용지부분, 상가부지들 중의 대지분석하고 규모검토해서, 이를 기획설계(가도면), 분양성검토 하고 수지분석을 하게 되었다. 자세한 모든 내용을 모두 보여드릴 수는 없지만, 규모검토 및 기획설계한 부분, 그리고 가상의 3D 외부투시도등을 올려보고자 한다. 많은 참고 있으시기를 거듭 바란다.
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먼저 김포마송지구의 택지개발된 단지전체의 모습이다.
다음은 위성사진으로 보는 단지 배치도이다.
다음은 이 김포마송지구 중 근린생활시설용지(상가부지)의 모습만 확대해서 본 것이다.
이제는 규모검토를 잡아보고난 뒤에 대략적인 외관의 모습을 입체적으로 그려본 것이다. 물론, 실제로 ㅈ어진다면 틀린 부분이 있겠지만, 한번 대지위에 이정도의 규모로 건물이 지어진다면 어떨까하는 예상을 미리 해보는 차원에서 올려본다.
음. 외관은 커튼월유리시스템으로 처리를 해보았는데 외관상 보기에는 좋을 것 같긴하지만 비용적인 문제에서는 상층부에는 커튼월타입보다는 개별창문시스템으로 가는 것이 좋을 것도 같다.
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다음은 이 대지에 지구단위계획의 지침에 따라서 법규를 적용하고 최대한 수익성을 낼 수 있는 방안을 계획한규모검토한 기획설계도면이다.
지하3층, 지상7층 규모의 건축물이다. 전체적인 형태는 대지의 정사각형의 대지에 맞추어 정방형의 건축물이 구성되었다. 지상1층~6층까지는 전체 바닥면적이 동일한 크기로 올라갔고, 최상층인 7층에서 용적률을 맞추기 위해서 왼쪽부분이 건물안쪽으로 후퇴하게 되었다.
주차대수를 자주식으로 맞추려다보니 램프를 설정하고 지하1층에 일부 근린생활시설을 계획하였다. 아무래도 비교적 좁은 부지안에 주차장을 계획하려다보니 지하3층까지 내려가게 되었다. 약간은 지하굴착깊이가 부담되기는 하다.
대지면적은 180평이고 지상층 연면적이 710평으로 계획하였다. 건폐율은 58.78%, 용적률은 395.09%이다.
법정기준에 최대한 맞춰보고자 하였다. 이 면적기준에 따라 주차대수는 22대(법정 18대이상)로 계획하였다.
여기에 올린 도면들은 기획설계(가도면)이기에 개구부(창문, 문)등이 자세하게 표현되어있지 않다. 자세한 내용을 그리는 것이 중요한 도면이 아니라 수지분석을 위해서 규모검토를 하는 단계의 도면이기 때문에 많은 시간을 그런 디테일을 표현하는데 허비할 수 없기 때문이다.
법적인 부분을 최대한 지켜서 계획을 세웠지만 약간씩 틀리는 부분이 있거나 불합리한 건축계획측면이 있을 수도 있으니 그러한 부분은 양해하기 바란다. 거듭 말하지만 이 것은 수지분석을 위한 초기 기획설계이기 때문이다.
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건축, 부동산 개발 시행, 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망
(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중
(주)아임 종합건설회사 CM사업부이사로 재직중, 26년차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정
저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
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