[무료로 집 잘짓는 방법 배우기] 지적도상에는 도로가 없는데 현황도로는 존재하는 경우 건축허가 가능할까?

 

 

제가 작성한 다른 글들을 봐도 땅을 고려할 때 "도로"의 중요성을 강조하는 것을 눈치챘을 것입니다. 이것은 도로가 토지 이용에 중요한 역할을 하기 때문입니다. 적절한 도로 접근이 없다면, 육지에서 수행할 수 있는 활동은 상당히 제한됩니다. 그러므로, 도로는 토지의 맥락에서 중요하며, 그것이 제가 그들의 중요성을 계속 강조하는 이유입니다.

 

출처 : 나무신문

 

때때로, 땅을 살 때, 여러분은 기존의 도로가 건설을 허용한다고 주장하는 사람들과 마주칠 수 있습니다. 하지만 정말 그럴까요? 이번 세션에서는 기존 도로와 건설과의 관계에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

토지에 건물을 건설하기 위해서는 도로에 인접해야 하며, 지적도에 따라 공식적으로 지정된 도로가 이상적입니다. 우리가 흔히 도로를 지칭할 때 '보행자와 차량 통행이 가능한 최소 폭 4m의 도로'를 의미합니다 건설법의 맥락에서 "도로"라는 용어는 크게 두 가지 유형으로 분류할 수 있습니다:

 

「토지계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「토지법」, 그 밖의 관계법령에 따른 도로의 설치 또는 변경에 관한 고시에 명시된 도로.

 

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광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시·군·구청장이 건축허가를 받거나 신고할 때 지정·고시하는 도로.

 

즉, 건축에 필요한 도로는 지적도에 따른 공식적인 지정도로이거나 건축허가를 받는 과정에서 지방자치단체가 지정하여 고시하는 도로여야 합니다.

 

하지만 일부 사람들은 기존 도로의 존재만으로 공사가 가능하다고 주장합니다. 이 진술은 참일 수도 있고 거짓일 수도 있으므로 주의가 필요합니다. 이 맥락에서 기존 도로는 공식적으로 지정된 도로가 아니라 오랫동안 주민이나 사람들이 사실상의 도로로 사용해온 도로를 말합니다. 기존 도로는 포장 또는 비포장이 가능하며, 상태는 다양할 수 있습니다.

 

출처 : 브런치

 

기존 도로를 이용하여 건설하는 경우에는 두 가지 가능성이 있습니다. 즉, 사용 중인 도로는 토지에 건설하려는 사람이 소유하거나 다른 사람이 소유하는 것입니다. 도로를 건설하고자 하는 자가 소유하는 경우에는 기존의 도로를 건설에 사용하는 것에 대한 동의를 얻을 수 있습니다. 마찬가지로 도로가 다른 사람의 소유인 경우에는 그 건설하려는 사람이 그들의 동의를 얻어야 합니다. 따라서 건설업자가 소유하거나 소유자의 동의를 얻은 경우 기존 도로를 이용한 공사가 가능합니다.

 

다만, 타인 소유의 기존 도로를 사용하는 동의를 얻지 않고도 공사가 가능한 경우가 있습니다. 부득이한 공익이 있거나 토지 소유자의 동의를 얻기 어렵다고 인정되는 때입니다. 기존 도로를 공용도로로 인정할 수 있도록 한 건설법 제45조에 따라 이 예외가 인정되고.

 

「건설법」 제45조(도로의 지정, 폐지 또는 변경)에 따라 다음 각 호와 같이 규정하고 있습니다:

 

제2조제1항제11호에 따른 도로의 소재지를 지정하여 고시하고자 하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 관하여 이해관계인의 동의를 얻어야 하고. 다만, 다음 각 호의 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 도로를 지정할 수 있습니다

 

1. 해외에 거주하는 이해관계인 등의 사유로 인하여 허가발급자가 이해관계인의 동의를 얻기 어려운 때.

2. 그 도로가 해당 관할구역의 지방자치단체령으로 정하는 바에 따라 주민이 장기간 이용하는 사실상의 간선도로인 때.

 

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건축법 제45조에 따르면 허가증 발급자가 지정 도로를 폐지하거나 변경하려면 이해관계인의 동의를 얻어야 한다. 이 요건은 토지소유자 또는 건물소유자가 지정도로의 폐지 또는 변경을 허가발급자에게 신청하는 경우에도 적용된다.

 

허가증 발급자는 국토교통부령에 따라 지정된 도로를 별도의 도로관리대장에 기록·관리하여야 합니다.

 

위 내용을 보면 이해관계인의 동의를 얻지 않고도 공사위원회의 심의를 거쳐 기존 도로를 공도로 지정할 수 있는 경우가 있음을 알 수 있습니다.

 

이러한 경우에는 다음 사항이 포함됩니다:

1. 복개된 하천, 구거부지.

2. 제방도로.

3. 공원 내 도로.

4. 도로 기능을 목적으로 분할된 사실상 도로.

5. 사실상 주민이 이용하고 있는 통행로를 도로로 인정하여 건축허가 또는 신고하였으나, 도로로 지정한 근거가 없는 통행로.

 

출처 : 로봇신문

 

허가발급자는 제1조 및 제2조에 따라 도로를 지정 또는 변경할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 기록·관리하여야 합니다.

이번 세션에서는 기존 도로를 이용한 공사가 가능한지 검토하였습니다. 제공된 정보를 보시면 아시겠지만, 가능할 수도 있고 불가능할 수도 있습니다. 따라서 토지를 매입하기 전에 철저한 검증을 하는 것이 중요합니다.

 

위의 정보는 주제에 대한 일반적인 이해를 제공하기 위한 것이므로 법적 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 

 

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도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망

(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중

건축프로젝트그룹 J & G건축 27년차 건축가 주원태

홍익대학원 도시계획과 석사과정 

저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다