우리나라에는 토지의 종류를 그 땅들의 목적에 따라 지목이라고 해서 구분하고 정해놓고 있는데 그 개수가 28개나 된다. 많은 사람들이 이중에 극히 일부의 지목만 알고 있거나 아예 지목이라는 것에 대한 개념도 안잡혀있을수도 있다. 오늘은 이러한 지목에 대해서 이야기해보고자 한다. 집을 짓기 위해서는 먼저 땅이 준비되어있어야 하는데 각각의 지목에 대해 충분히 알아야 그 다음 순서가 진행되리라 본다. 그리고 지목에 따라서 가격이 천차만별이 되고 지목변경을 해야지만 집을 건축할수 있게되는 것도 있으니 꼭 알아두어야 할 내용이다.
먼저 지목이란 것에 대해서 알아보자.
지목이란 토지의 주된 용도(사용목적)에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 여기서 확실하게 토지의 주된 용도라는 목적이 있음을 알수 있다.
그러면, 다음으로는 지목의 종류에 대해서 체크해보자.
지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 앞서 이야기한 것처럼 총28개로 분류한다.
좀더 지목에 대해서 구분된 종류별로 설명해보겠다.
1)전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물·원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지이다. 밑의 ‘답’하고는 비슷하지만 밭하고 논하고는 틀리다. 벼농사 여부의 차이라고 보면 쉽다.
2)답 : 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지이다.
3)과수원 : 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지입니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 다들 알겠지만 집을 짓는 부지의 지목은 “대”라고 보면 된다.
4)목장용지 : 다음 각 목의 토지를 말합니다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.
가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지
나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지
다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지
5)임야 : 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지를 말한다. 말그대로 산이다.
6)광천지 : 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지이다. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장 소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.
7)염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지를 말한다. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.
8)대 – 자~ 이제는 대지의 “대”에 대한 설명이다.
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시 설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사 가 준공된 토지
9)공장용지
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지
나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부 지 조성 공사가 준공된 토지
다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지
10)학교용지 : 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지 를 칭한다.
11)주차장 : 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전 용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지이다. 다만, 다음 각 목의 어 느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.
가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장 (「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차 장은 제외한다)
나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장
12)주유소용지 : 다음 각 목의 토지이다. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제 작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다.
가. 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖 춘 시설물의 부지
나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
13)창고용지 : 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.
14)도로 : 우리가 그냥 알고있는 도로의 종류보다 조금더 많은 내용이 있다. 다음 각 목의 토지이다. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정 한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
다. 고속도로의 휴게소 부지(이것도 지목으로는 도로이다)
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
15)철도용지 : 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이 용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지
16)제방 : 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방 조제ㆍ방수제ㆍ방사제 ㆍ방파제 등의 부지이다.
17)하천 : 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지이다.
18)구거 : 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것 으로 예상되는 소규모 수로부지를 말한다. 하천과는 사뭇 다르다.
19)유지(溜池) : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ 소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지
20)양어장 : 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설 을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지이다. 즉, 인공양식장을 생 각하면 된다. 가두리 양식장 같은거~
21)수도용지 : 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ 송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지이다.
22)공원 : 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결 정ㆍ고시된 토지이다.
23)체육용지 : 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속 시설물의 부지이다. 다만, 체육 시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프 연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등 의 토지는 제외한다.
24)유원지 : 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ 경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지를 말한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장 (遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.
25)종교용지 : 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물 의 부지이다.
26)사적지 : 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위 하여 구획된 토지이다. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으 로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지 는 제외한다.
27)묘지 : 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지이다. 다 만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.
28)잡종지 : 다음 각 목의 토지에 해당한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.
가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야 외시장, 비행장, 공동우물
나. 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전 학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지
다. 다른 지목에 속하지 않는 토지
다음은 토지이용계획확인원이나 토지대장등의 관련서류상에서 표기되어서 나오는 지목의 표기방법에 대해서 표로 정리해보았다.
| 지목 | 부호 | 지목 | 부호 |
| 전 | 전 | 철도용지 | 철 |
| 답 | 답 | 제방 | 제 |
| 과수원 | 과 | 하천 | 천 |
| 목장용지 | 목 | 구거 | 구 |
| 임야 | 임 | 유지 | 유 |
| 광천지 | 광 | 양어장 | 양 |
| 염전 | 염 | 수도용지 | 수 |
| 대 | 대 | 공원 | 공 |
| 공장용지 | 장 | 체육용지 | 체 |
| 학교용지 | 학 | 유원지 | 원 |
| 주차장 | 차 | 종교용지 | 종 |
| 주유소용지 | 주 | 사적지 | 사 |
| 창고용지 | 창 | 묘지 | 묘 |
| 도로 | 도 | 잡종지 | 잡 |
지금까지 이렇게 지목에 대해서 조금 세밀하게 알아보았다. 앞서 이야기한대로 지목에는 농사를 지어서 사용하는 전, 답, 과수원이 있고, 집이나 다른 건축물을 건축할수 있는 대지나 또는 창고를 지을수 있는 창, 공장을 건축할수 있는 장이 있으며, 그 외에도 공원등 총 28개로 세분하게 분류가 되어있어 토지를 구입하거나 원래 소유하고 있는 상황이라면 좀 더 효율적이고 합리적으로 사용할 수 있게 규정을 지어놓았다.
그런데, 사실 이렇게 지목을 보다보면 실제 우리가 잘 알고 있는 것들도 몇 개 눈에 띄지만, 대체적으로는 그냥 대충 알고있는 듯한 지목들은 착각이나 오해를 할 수 있는 것들이 꽤 많이 존재하는 것을 알수 있다.
그러한 서로 혼돈을 할 수 있는 지목들이 있는데 그 중 하나가 바로 하천과 구거라고 할수 있다.
대부분 도시에서 아파트나 빌라등에 거주하는 도시인들은 구거나 하천에 대해서 그다지 크게 관심갖지 않지만 시골등 농촌지역등에 거주를 하고 있다거나 아니면 현재 귀농귀촌생활을 하려고 하는 사람들이나 전원주택등을 지으려고 하는 사람들은 그 지목들이 얼마나 중요한지 깨닫거나 주변에서 들었을 것이다. 왜 구거와 하천이 중요한지, 그 둘의 차이가 무엇인지 잘 모르는 사람들도 귀에 익히 들어서 알고 있는 경우가 많다.
그러면 하천과 구거의 차이점은 무엇일까? 아까 위에서 각 지목을 설명하는 것에서도 그 힌트를 얻을수 있지만 조금 더 알기쉽게 설명을 해보겠다.
하천과 구거의 공통점을 무엇이라고 보는가 하고 질문을 던져보겠다. 이러한 질문에 많은 사람들은 구거와 하천이 모두 물이 흐른다라고 이야기를 한다. 과연 그럴까?
우선 하천을 보자. 하천은 물이 항상 흐르는 곳임에 틀림없다. 하지만 그에 반해 구거는 물이 흐르는 곳일수도 있지만 꼭 물이 흐르지 않을수도 있다. 대부분 구거는 하천보다 그 크기가 작다.
또한, 그 둘을 관리하는 관리담당주체도 서로 다르다는 점 알아야 한다. 하천은 국가에서 관리하는 국가하천과 지방관리하는 지방하천으로 구분되어지며 [하천법]에 근거해서 관리가 되고 있으며, 구거(溝渠)는 자연구거와 인공구거로 분류한다. 이중 자연구거는 지방자치단체에서 관리를 하고, 인공구거는 농업생산기반시설로 취급되어서 한국농촌공사에서 관리를 담당하고 있다.
그럼 이때 구거가 자연구거인지 인공구거인지 어떻게 구별할수 있을까? 그 방법은 그 땅에 대한 토지등기부등본을 열람해서 확인해보면 자연인지 인공인지를 알 수 있다.
또한, 그냥 육안으로 보면 물이 흐르고 있는 곳이 대체 하천인지 구거인지를 식별하려면 당연히 그 토지의 지번을 가지고 토지이용계획확인원, 아니면 지적도에서 확인해볼수 있다. 그 서류에 지목이라는 부분에 ‘천’이라고 기재되어있으면 위의 표에서 나오듯이 하천인것이고, ‘구’라고 나오면 구거인 것이다.
이렇듯 하천과 구거는 엄연히 다른 지목이고 다른 성격의 토지이다. 그런데 왜 하천과 구거에 대해서 이렇게 장황하게 설명을 하고 있을까? 그점은 ‘점용허가’를 받는 것 때문이다. 자기가 가지고 있는 땅에 접해있는 것이 하천인지 구거인지에 따라서 구거점용허가를 받아야 하는지 아니면 하천점용허가를 받아야 하는것인지를 판단할수 있기 때문이다.
좀 더 쉽게 말해서 도시가 아닌 시골에 땅을 매입해서 전원주택을 짓고자 하는 계획이 있다고 하자. 그 땅을 아무리 눈으로 보려고 해도 보이지는 않지만 그 땅의 지적도나 토지이용계획확인원을 띄어보니 구거가 있다면 구거점용허가를 받아야 하기 때문이다. 왜? 하천이나 물이 흐르는 구거가 있다는 지목상의 상태이라면 그부분에 다리를 설치해서 진입로를 확보해야만 건축이 가능하기 때문이다. 이 부분을 거꾸로 응용을 해보면, 자기가 전원주택 짓기에 좋아보이는 땅이 있는데 그 땅이 도로가 접해있지 않은 맹지라고 되어있다고 가정해보자. 그런데 그 땅에 구거가 접해있고 그 구거를 점용허가를 받을수 있다면 그 구거에 다리를 설치하는 것으로해서 맹지를 저렴하게 구입해서 집을 지을수 있게 건축허가(신고)를 득할수 있다는 이야기가 된다.
또한 시골 같은 경우에는 도시와 다르게 아직 하수종말처리장등 하수처리하는 시설등이 잘 되어있지 않기 때문에 하수를 처리하기 위해서 토지가 주변의 구거나 하천등이 꼭 필요하다. 이런 이유때문에라도 주변에 하천이나 구거가 있는지 반드시 확인해 볼 필요가 있다.
내 개인적으로는 구거가 접해있는 땅들을 살펴보기를 권한다. 이러한 부분들이 토지를 좀더 저렴하면서 효율적으로 사용할수 있는 가치를 지니고 있기 때문이다. 하천점용허가보다는 구거점용허가를 받는부분이 좀더 쉽다고 본다. 꼭 다 그렇지만은 아니지만 말이다.
또한가지 지목에 대해서 이야기 할 것은 잡종지이다. 잡종지는 말그대로 잡종인 토지이다. 어떻게보면 분류하기 정확하지 않아 농사도 짓는 땅이었다가 건축을 할수 있는 땅일수도 있다. 성격이 불분명한 토지인 것이다. 하지만, 이러한 잡종지가 집을 짓는데에는 매우 최상의 조건을 가지고 있다.
다른 전이나 답, 아니면 임야같은곳에 집을 짓고자 할때에는 토지개발행위허가 및 농지전용허가나 산지전용허가등을 받아야 하지만 잡종지는 나중에 ‘대’로 지목변경에 대한 부분만 하면 집을 지을수 잇는 땅이 되기 때문이다. 물론 집을 짓지 않으면 농사를 지을수도 있는 땅인 것이다.
하지만, 요즘에는 이러한 부분을 너무나 아는 사람들이 많아지는 바람에 잡종지의 땅값도 매우 비싼 편이 되고 있다.
크게 말해 이번글에서는 하천과 구거, 잡종지 같은 지목에 대한 땅만 설명을 했지만 한번 상기의 지목들에 대한 설명을 살펴보라. ‘양어장’이나 ‘유지’같은 땅들도 있다는 것을 유심히 살펴보기 바란다. 아니면 주차용지등도 꼭 집을 짓지 않는 사람들이라고 해도 자신의 수익을 그 땅에서 얻을수 있는 것들도 많이 있을 것이다.
본 글에 내용의 일부는 <수원시청 권선구청 홈페이지 - 생활정보>에서 가져왔음을 밝힌다.
건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망
(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중
건축프로젝트그룹 J & G건축 25년차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정
저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
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