[ 무료로 돈되는 건축 부동산 정책 알아보기 ] 지분형 모기지론 시행과 조건 6월 시범사업 개시

 

지분형 모기지론 시행과 조건 6월 시범사업 개시

 

 

 

지분형 모기지론 이란 ?

 

4월 20일에 금융당국의 발표에 따르면 금융위원회는 주택 구입시 공공(주택금융공사)이 지분투자 형태로 참여하는 시스템을 도입할것이라고 발표했다.

그에 대한 로드맵은 6월중 발표할 것이라고 보는데, 이번 대선 이후로 발표 될 것으로 짐작된다.

 

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지분형 모기지의 개념

 

​보유현금이 중년층보다 상대적으로 적다고 보는 신혼부부 이거나 전세보증금 수준의 돈만 보유하고 있으면 주택을 구입할 수 있도록 마련한 정책이다.

 

​예시를 들어보자,

 

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시세 10억짜리 아파트에 입주를 하고 싶은 신혼부부가 있다. 하지만 부부가 보유하고 있는 돈이 2억도 채 안되는 상황이다. 그렇다면 나머지 부족한 금액은 대출을 80%나 받아야 하는데, 대출이 그렇게나 나오지도 않을뿐더러 대출 받는다해도 부담이 될 것이다. 이럴 때 지분형 모기지 제도로 집을 매수한다면, 내돈 10% (1억), 일반 대출 40% (4억), 지분형 모기지 50% (5억)!

 

이렇다면, 자기돈 1억으로 10억 짜리 아파트를 구매 가능하다는 개념이다. 보유현금이 더 있으면 대출을 더 작게 받거나, 주택금융공사 지분을 줄일 수 도 있을 것이다.

 

​서울 집값평균이 13억원이기에, 디딤돌 대출의 대상 주택이 6억원임을 감안하면 적용 기준선은 10억원 내외가 될 것 같다.

 

 

가계부채 증가 대책방안

 

지분형 모기지론 정책은 현 1800조원에 달하는 가계부채 증가에 대책 마련의 대책방안으로 나온 제도 이다. 정부의 입장에서 새로운 '내집마련' 방법을 제시하고 전체적인 부동산대책을 내놓은 셈이다.

 

​대출빚을 늘리는 대신, 공공이 지분투자를 하는 '투자' 개념을 도입한 것 이라고 본다.

대출은 줄이고, 무주택자 내집마련을 돕는것이라는 대책방안이라고 본다.

 

그럼 지분형 모기지의 특징을 살펴보고자 한다.

 

지분형 모기지의 특징

 

 

하락리스크

 

위의 표처럼 지분형모기지론으로 집을 구매할 경우 최대 장점은, 주택금융공사가 후순위권자가 되어서 집값이 하락하게 되면 내 손실을 대신 떠안아 부담을 맡게된다. 그래서 집값 하락의 리스크를 걱정하지 않아도 된다는 점이 우선 꼽는 장점이다.

 

​중간에라도 현금 여력이 생기면 자기 지분을 더 취득하여 내가 보유하는 원금 비율을 증가하게되면 된다.

 

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연 2% 임대료

 

이렇게 되면 어떻게 비용을 지불해야하는지 의문이 들게 될것이다. 이렇게 할 경우 주택금융공사에 일정한 '임대료'를 매달 지불해야 한다.

 

​금융당국은 연 2%로 시중은행보다 저렴한 금리로 이자를 적용하는 방안을 검토중이라고 한다.

 

​내 원금 + 대출이자 + 주택금융공사'임대료'

 

■4억 대출 받을시 (4% 40년)

✔️월 상환 : 원금 균등 216만원/원리금균등 167만원

 

​■지분형모기지 5억원 (2% 40년)

✔️이자 : 약 83만원

 

■ 총 한달 비용 : 약 240만원~300만원 내외

(임의로 계산해본 것임. 정확하지 않을수 있음)

 

​시세차익은 각 1/2 부담

 

추후 주택가격이 상승해서 매도할 경우 시세차익이 2억원이 났다면, 주택금융공사와 1억씩 절반 나눠서 차익을 가져가는 구조 이다.

 

​실제 투자수익을 노리는 매수자보다, 실거주 개념으로 안정적인 주거를 희망하는 사람들이 적용대상이라는 점에 명심해야 한다.

항상 부동산 대책이나 정책등에 대한 사항이 발표를 하는 경우에 투자수익형 방안으로 사용되는 경우가 많앗다. 물론 투자수익을 도모하는 것도 나쁜 것은 아니지만 이 정책의 주요 취지는 실거주자 들에 대한 내집 마련을 위한 방안이기 때문이다.

 

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시범사업 시행

 

아직 구체적인 사항은 나오지 않았지만 역세권위주의 신축아파트 중심으로 청년이나 신혼부부등이 우선혜택을 볼 것으로 예상된다.

 

만약 수요와 협의가 확실해 지면 은행, 보험사등 민감 금융사, 부동산 리츠가 지분투자자로 참여하게 될 것이다.

 

경기도는 6억원 이하

지방은 4억원 이하

지역별로 지원한도를 정할 계획이라고 한다.

 

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과연 실질적 서민의 주거안정 정책으로 가능한가?

 

실제 내가 이 제도를 처음 접하고 생각이 떠오른 것은 중소기업 취업 청년 전세제도가 떠올랐다.

 

이 제도로 대부분 청년들이 1억원이상의 전세를 마련할때 이 대출상품을 이용하는 것으로 알고 있다.

 

그로인해 전세가격이 1억으로 대부분 맞춰졌다는 부동산 업계에서 소문이 돌 정도였다.

 

​신축역세권 대상 아직 시세가 10억이 안되는 지역도, 이제 10억은 그냥 너도 나도 구입할 수 있게 되는 상황으로 정립된다면, 집값시세도 자연스럽게 따라 상승하지 않을까 하는 생각이 든다.

 

​국민의 세금으로 손실을 메꾼다는 것은 아닌가?

 

주변의 부동산 전문가들의 한쪽 편에서의 걱정은 역시 집값폭락시 매도할 경우가 문제이라는 것이다.

 

​개인이 선택해서 구매한 집인데, 손실을 왜 국가(주택금융공사가 국가라고 본다)의 세금으로 매꿔야 한다라는 의문이 당연히 생길 수 있다.

 

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2023년 중단된 영국 모기지론

 

공공지분 투자로 가계부채를 줄일수 있는 다양한 정책을 시도하는 금융당국의 입장을 보면 아직 시행 후 결과는 미지수이다.

 

어떻게 진행이 될지 더 지켜봐야겠다. 모든 것은 장점과 단점이 있고 시장의 흐름에 순행할 것인지 역행하게 될 것인지도 지금 그냥 단언할 수는 없기 때문이다.

 

스토리원 건설(주)

 

 

 

자료 참고출처 : https://blog.naver.com/mayo51/223851283548?trackingCode=rss

 

​작성자 : 주원태

 

주원태

부천대학교 건축과에서 건축을 전공하고 홍익대학원 도시계획을 수학 하였다. 서인건축, 삼우설계등에서 실무를 거치고 건축시공이나 인테리어 설계까지 경험하였다. 부동산개발도 접근을 함으로써 28년차 건축가 활동으로 국한된 건축이 아니라 다방면에 관심을 가졌고 2020년부터는 동생 소설가 주원규와 함께 문화 및 컨텐츠, 건축프로젝트그룹인 스토리원(Story one)을 설립하고 지금까지 건축, 인테리어와 더불어 소설, 영화, 드라마 및 IP분야까지 폭넓게 활동해오고 있다. 저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다.
설계 및 시공, 부동산개발 문의 bstudio012@gmail.net 이나 010-9162-6135(문자요망)
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