[집 장사 실제수익 가도면 무료제공] 부동산부자되는 첫걸음~ 부동산도 유행을 탄다. 부동산 트렌드를 파악하고 그 유행에 앞장서라~!

생계형, 

생계형이라는 단어에는 웬지 모를 절박함, 간절함, 아니면 처량하다고나 할까? 하는 뜻이 생각이 난다. 

 

집장사~!

집장사라는 단어가 사용된 것이 언제부터인지는 모르지만, 예전부터 지금까지 별로 좋은 분위기의 단어는 아닌것 같다.

왜 그런지는 모르겠지만, 집장사라고 하면 웬지 모를 불법? 이나 편법같은 수단을 펴서 부를 취득하는 것이 생각에 떠오른다. 

 

나는 지금까지 무슨 일을 해왔는가?

 

나는 건축설계 및 감리등에서 지금까지 26년넘게 일을 해왔다.. 나름대로는 그 분야에서는 잔뼈가 굵었다라고 자타가 이야기 한다. 학교도 건축을 전공했다. 초기에는 나도 매우 인기있는 건축가가 되고 싶어했다. 멋있는 건축물들을 설계하고 지어서 건축가로서의 유명세도 타고 싶어했다.

하지만, 현실속에서는 그런 생각들은 버려야 했다. 제일 우선 이런이야기하면 어떤이들은 나를 욕하겠지만, 설계하는 것으로는 돈을 많이 벌 수가 없었다. 건축을 하는 것은 재미있지만 돈이 수중에 잘 안들어왔다.

 

엄청나게 고생을 하였다. 앉아서 설계하고(도면 그린다고들 한다) 현장에 나가서 시공회사들이 공사짓는 것 보고 참견하는 것이(감리가 원래 참견하는 것이 일이다.) 뭐가 힘드냐고 하는 사람들이 많았다.

하지만 그런 일들이 속된 말로 노가다보다 힘들다. 

 

 

나는 그림 그리는 것을 학생때 좋아하였다. 만화 그리는 것도 좋아서 실제로 만화가가 될까도 생각해본적도 있다. 그러다가 대학교를 건축학과로 갔다. 자연스레 졸업후 건축사사무소로 취직을 하였다. 나는 건설분야쪽보다는 그림 그리는 것을 좋아하다보니 설계사무실로 가게 된 것 같다.

 

어찌되었든 그렇게 회사 다니면서 여러가지 프로젝트들을 접하게 되었고, 어쩌다보니 우리나라에서 정말 손꼽히는 대형 설계회사의 계약직 대리로도 한 6년이상 일하게 된 적도 있었다. (뭐 그냥 삼성계열에 대형설계사무실 있다.)

 

그러다보니 조금 큰 규모의 프로젝트들도 수행을 하게 되었다. 많은 경험이 되었을 것이다. 

그래도, 돈은 벌리지 않았다. 당연하지! 내가 사업하는 것이 아니니까, 

결혼을 하게 되었다. 자식도 아들과 딸을 낳았다. 겨우겨우 가족들 밥먹고 살 정도의 월급이었다. 사업을 하기로 마음을 먹었다. 디벨로퍼가 되고자 하는 마음을 가졌다. 아예 일확천금을 노리고 싶었다. 한방에 해결하고 싶었다. 그렇게 한방에 돈 벌고 빨리 젊은 나이에 먹고 살 돈 벌어놓고 일하지 말고 그냥 여유롭게 살고 싶었다.

 

부동산개발을 꿈꾸다~

 

때마침 학교선배의 제안이 있었다. 서울 영등포구 OO동에서 자신이 지역주택조합아파트 사업을 진행한다고 했다. 나보고는 함께 일하면서 그 일이 성사가 되면 너는 아파트설계도 하게 되고 좋지 않느냐, 그리고, 한번 대박나면 몇십억은 우습다고 했다. 그때가 2004년정도였다. 나는 수십억까지는 아니더라도 그당시 10억을 버는 것이 목표인 사람들처럼 10억만 딱 벌어보겠다고 생각을 했다.

처음 지주작업부터 하였다. 매일 연세 많으신 그 지역의 지주들을 만나서 동의를 구했다. 식사도 대접해드리고, 술도 사드렸다. 온갖 감언이설? 도 하면서 동의를 구했따. 그당시 지역주택조합의 동의율은 무조건 100%였다. 정말 힘든 사업이었다. 단지 배치도를 계획해서 700여세대가 나와서 수지분석상 수익은 확실한 곳임을 믿으면서ㅓ 나는 그 선배와 다른 직원들과 함께 열심히 하였다..

결과는 실패~, 당시 뉴타운지역으로 지정이 되어버렸다. 지구단위계획을 접수하게끔 거의 99%되었는데 무산이 되어버리고 우리 회사대신에 도시정비업체가 투입되고 말았다. 이런 제길~!

 

디벨로퍼 자격의 원칙을 몰랐다!

 

나는 다시 설계일로 돌아왔다. 그러면서 직접 설계사무실을 차렸다. 처음에는 설계업무위주로 하면서 진행을 해나갔다. 하지만, 법인 종목에 내 외삼촌께서 하시던 의류도 소매업(나도 그당시 이런 업종이 건축쪽과 왜 맞는다고 생각을 했는지 아직도 모르겠다) 함께 참여하시면서 문제가 생겼다. 아~!

 

초기에는 현대백화점 신촌점, 강남점 등 특판 매대에서 팔면서 매출은 제법 늘어나는 모습을 보였다. 하지만, 우리들은 세금이나 백화점등하고의 행정적인 부분에서 미숙하였다. 설계일도 잘 진행이 되지 못하면서 회사세운지 2년 반만에 빛을 지면서 사업을 정리하게 되었다.

 

다시 설계사무실에 취직을 하였다. 빛이 있는 상태에서 월급생활을 다시 하게 되었다. 내가 준비가 부족해서 실패를 하였나보다라는 생각을 했다. 이론적인 것과 실제 부동산 개발은 차이가 있었다.

회사를 다니면서 개인적으로는 디벨로퍼로서의 일도 진행을 하게 되었다. 서울 은평구에서 지역주택조합, SHIFT 주택조합사업, 충남지역에서의 타운하우스 개발사업, 여수에서의 주택단지 개발사업, 경기도 양평에서의 전원주택단지개발등 점차 다양하게 개발사업의 범위를 넓혀가면서 공부?를 하게 되었다. 

그러면서 어느정도의 개발사업 복귀의 발판이 만들어진다 싶었을 때, 일명 빌라주택에 대한 분양사업에 접하게 되었다. 그 때가 2015년이었다. 그 때부터 수도 없을 만큼 많은 빌라(다세대주택, 다가구주택등)의 규모검토및 가도면등을 작성을 하였다. 이러한 작업은 지금까지 이어져왔다. 거의 하루에 한 필지씩은 규모검토를 잡아보고 그것을 구체적으로 세워보는 가도면을 해보고, 분양면적을 산출해내서 그 자료로 수지분석을 내봤다.

 

꼬마빌딩? 수익형 부동산의 성공과 실패

 

그러다가 2015년에서 2016년에 걸쳐서 서울의 중랑구의 OO동의 대지 75평정도에다가 세운 150평규모의 8세대 다세대주택이 성공을 하였다. 당시 워낙 땅값을 저렴하게 사들이게 되어서(급매물도 아니었는데 무지 싸게 샀다) 수익이 많이 거두게 되었다. 당시 동업자가 있었는데(지금은 그와는 일을 하지 않고 있다.) 그와 둘이 나눠서 세금 제하고나서 한사람당 5억 가까이 남겼다. 대박이었다. 투입된 비용대비해서 세전 수익률이 35%를 넘었다. 

 

너무나 쉽게 생각을 했을까? 처음의 그 성공을 잘 유지해나갔어야 했는데 이내 같은 구의 옆동네 부지를 또 똑같은 방법으로 사업을 시작하게 되었다. 그 당시 개인사업자로서 사업을 진행하였는데 그 사업자의 대표가 나였다. 그러지 말았어야 햇는데, 이제와서 후회하면 뭐하나~!

 

빌라사업의 연속성공을 바랐지만 2017년에 완전실패하였다. 이유는 크게 봐서 차주를 대신 세웠던 것이 문제였다. 자세한 내용은 여기서 안하겠다. 지난번 벌었던 돈은 고스란히 날려먹었고, 오히려 더 큰 빛의 부담을 떠안게되었다. 동업자가 나를 배신을 했다. 내가 대표로 되어있던 것이 문제이기도 하였다. 나는 또다시 복귀를 꿈꾸면서 생계형집장사를 자처하게 되었다.

 

 

인터넷상에서든, 책이나 다른 매체에서든지 모두들 부동산으로 성공한 사례들 일색이었다. 물론 성공사례를 가지고 일반 직장인들이나 주부들이나 다른 평범한 사람들도 부동산투자에 관심을 가지고 안정된 수익을 얻게끔 유도를 하고자 하겠지만. 실제로는 성공확률은 다른 분야에서도 그러하겠지만 부동산에서도 그렇게 높지 않다. 오히려, 분석적인 부분이나 통계 및 확률등의 정량적인 수치에 의한 부동산 투자보다는 수익형부동산이 돈을 많이 벌게 해준다던가, 노후대책을 위해서는 퇴직금 가지고 고시원(다중생활시설)을 운영하라는 둥, 아니면 지금 대세는 지식산업센터, 아파트형 공장이라고 하는 등 많은 이야기들에 의해서 무작정 부동산 투자를 선택하는 경우들이 많다.

 

아니다. 절대로 부동산으로 돈을 벌었다는 사람들의 말을 맹신해서는 안된다. 왜냐하면 그들은 그 상황에서 그 부동산의 트렌드를 읽었고, 그러한 부동산물건들은 그 시대에 맞게 형성이 된 것들이었기 때문이다. 모든 사람들에게 꼭 그 부동산들이 적합한 것도 아니다. 

제일 먼저 그러한 트렌드를 보려면 자신이 원하는 부동산물건에 대해서 파악을 해봐야 한다. 나는 지금도 꿈꾸고 있다. 나는 생계형 집장사로서 엄청난 수익을 원하지 않는다. 다만, 여유롭고 자유롭게 나의 시간을 사용하면서 경제적으로도 아쉬울 것 없을 정도로 살고 싶다.

 

다함께 상승하는 부동산 개발 및 투자방법

 

많은 사람들이 내게 자기가 개발을 하고자 하는 땅의 지번을 알려준다.  그 땅에다가 개발을 해서 분양을 하고 그 수익을 얻기 위해서는 규모검토 및 가도면을 원하기 때문이다. 최근에는 주로 다세대주택, 다가구주택이나 다중주택(임대사업이나 통매각을 목적으로), 단독주택단지(전원주택 등의 단지개발, 가분할), 상가주택, 꼬마빌딩 등에 적합한 땅에 대해서 규모검토 및 가도면을 의뢰를 한다. 모두들 부동산개발로 돈벌기 위해서이다. 

 

 

의뢰하는 사람들은 의외로 전문적인 개발업자들, 디벨로퍼들이 아니라 일반 직장인(요즘 부쩍 늘었다.), 전업주부, 2,30대 젊은 층, 그리고, 생각외로 자기 집을 실제로 원하는 수요층들이었다. 실제 자기 집을 얻고자 하는 사람들은 빌라 지을 부지를 매입해서 허가를 받아내서 금융대출을 일으켜 분양으로 자기네들의 들어가서 살집에 대한 집값을 충당하는 개념으로 접근하는 사람들이다. 직접 집을 개발해서 자기가 살 집을 구하겠다는 것이다. 이거야말로 집장사이다.

 

당신도 생계형 집장사 해보고 싶지 않은가? 부정적인 이미지의 집장사나 부동산개발은 어렵다라는 인식, 그리고 웬지 모를 큰 사기 입을 피해의식등에서는 이제 벗어나봐라. 제일 먼저 가까운 공인중개사를 찾아가서 급매물 같은 필지를 알려달라고 해봐라. 자신이 거주하고 있는 주변의 부동산부터 알아봐라. 뭐가 어려운가? 당장 돈들어가는 것도 아니다. 좋은 땅 보는 눈을 길러야 하는데 그냥 부동산 관련 책이나 인터넷에서 유투브등 동영상이나 듣고, 부동산 경매강의 같은것만 듣는다고 당장 지식이 늘어나지 않는다. 제일먼저 저렴한 대지를 구하고 그 대지에 어떻게하면, 얼마나 많은 면적이 나올 수 있고, 분양이 잘 되는 평형의 세대수가 몇세대나 나올 수 있을지를 따져보다 보면 당신의 땅을 보는 부동산 안목도,  트렌드 읽는 점도 급상승 할 것이다.

나는 이러한 삶을 원하는 분들과 함께하고 도와드리고 싶으며, 같이 성공해보고 싶다.

 

다음은 내가 2019년에 수행하였던 인천 서구 원당동의 다세대주택 규모검토 및 가도면 한 파일을 올려놓겠다. 도면을 pdf파일로  변환해서 올려놓았으니 관심이 있으신 분들은 다운받아서 한번 보기를 원한다. 

 

<이미지>

서구원당동다세대주택.pdf

0.80MB

 

규모검토 및 가도면(각 층별 도면포함), 수지분석표 등을 원하는 분들은 010-9162-6135 및 bstudio012@gmail.com 등으로 성함과 이메일주소를 알려주시면 지금 현재 진행하는 소규모 프로젝트 가도면들을 보내드리겠다.

 

당장 아름다운 모습의 툿시도나 그럴듯한 그래픽적인 이미지는 필요하지 않다. 위의 이미지를 보라. 저정도만 되면 사업구상을 하기에는 충분하다.

 

 

도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망

(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중

건축 & 문화 프로젝트팀 story ONE에서 활동중, 26년차 건축가 주원태

홍익대학원 도시계획과 석사과정 

저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다