지금 현재 우리나라에 존재하는 모든 부동산은 각각의 용도가 지정되어 있습니다. 그리고, 그 용도에 맞게 사용을 해야 합니다.
예를 들어 우리가 일반적으로 생각을 해봐도 농지는 농사를 지어야 하고, 대지는 건축이 가능하고, 도로는 차가 다니는 용도라는 의미라는 것은 알 수 있을것입니다. 또한 건축물 역시 주거를 목적으로 하는 것 중에 단독주택, 공동주택등으로 구분하고, 물건을 제조하는 공장, 물건을 쌓아놓거나 적재할 수 있는 창고 등 모든 건물에도 해당 용도가 정해져 있습니다.
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그래서 지난 포스팅에서 정리를 해드렸던 것내용 중 토지는 28개의 지목으로 나누어져 있고, 그 용도가 정해져 있고, 건축물은 29개의 용도별 건축물로 정해져 있습니다.
그런데 이렇게 한번 정해져 놓은 토지나 건축물을 계속하여 해당 용도로만 사용해야 한다면 그 활용이 너무 낮아집니다. 그러면 토지의 가치가 그만큼 낮을 것입니다. 이런 경우 용도변경을 통하여 서로 다른 용도로도 사용할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 용도변경과 용도지역 변경에 대하여 한번 알아보겠습니다.
우선 용도의 변경에 대하여 알아보겠습니다.
용도 변경이란 해당 토지의 지정된 용도가 농지인데 주택을 짓거나 공장을 짓기위해서는 대지로 변경을 하거나 공장용지로 변경을 해서 그에 맞는 건축물을 지을 수 있습니다. 또한 건축물에서도 토지와 마찬가지로, 주거용으로 사용하던 건물을 상가나 창고로 이용하기 위해서도 용도를 변경해야 합니다.
이렇게 용도변경은 사용하고자 하는 용도가 변경되었을때 해야 하는 것이며, 이는 개인의 소유라고 해도 마음대로 할 수는 없습니다. 자기멋대로 하다가는 불법사항이 되는 파국에 이르게 됩니다.
그 이유는 용도변경을 위해서는 국가의 인허가가 필요하기 때문입니다. 개인의 토지, 건축물이라고 해서 소유주의 마음대로 용도변경을 할 수 없다는 것입니다.
토지의 용도변경을 하기 위해서는 허가 또는 신고 또는 승인사항이 필요합니다. 예를 들어 농지의 용도를 변경하려면 농지전용 절차를 밟아야 하는데, 농지전용 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 승인을 받아야 하는 경우도 있습니다. 임야의 경우라면 산지전용허가 또는 신고가 필요합니다. 건축물의 용도변경을 하기 위해서는 관계관청의 허가 또는 신고 또는 기재변경 절차가 필요합니다.
다음으로는 용도지역변경에 대하여 알아보겠습니다.
용도변경과 용도지역변경은 얼핏 보면 비슷한 것 같지만, 정확하게는 큰 차이가 있읍니다. 그 중 가장 큰 차이는 용도변경은 하나의 필지 혹은 건축물에 대하여 변경을 하는 것이지만, 용도지역변경은 용도지역을 대상으로 하기 때문에 차이점이 엄청나게 큽니다.
예를 들어 관리지역중에 생산관리지역이 계획관리지역으로 변경된다거나, 주거지역이 상업지역으로 변경되는 경우와 같이 하나의 필지, 혹은 건축의 변경이 아니라 용도변경은 해당 지역 자체가 변경되는 것이라고 보면 됩니다.
용도변경과 용도지역변경은 단어는 비슷하지만, 그 의미의 차이가 크기 때문에 정확하게 알고 있어야 합니다. 토지 투자를 할 때 중요하게 생각해야 하는 것 중에 하나가 토지의 용도지역변경입니다. 만약 농림지역이던 토지가 주거지역이나 상업지역으로 변경되면 그 가치가 상승하기 때문에 토지투자 시 중요하게 보아야 하는 것입니다.
반대로 용도지역이 변경된다는 이야기를 하지만, 실제로는 용도지역이 변경되기 어려운 지역들이 있기 때문에 토지투자시 용도지역 변경에 대한 정보는 정확한 확인이 필요합니다.
용도변경은 법에 저촉되지 않는다면 개인차원에서 약간은 수월하게 변경을 할 수 있지만, 용도지역변경은 개인이 할 수 없다고 보는 편이 좋습니다. 용도역 변경은 도시관리계획 변경절차에 따라 변경이 되기 때문에 개인이 용도지역 변경을 해준다고 접근하는 사람들이나 법인회사들은 꼭 주의하시기 바랍니다.
이번 포스팅에서는 많이들 헷갈려 하시는 용도변경과 용도지역변경에 대하여 알아보았습니다. 서로간의 비슷한 단어들이다 보니 서로의 차이점을 모를수도 있어서 이점을 이용하는 사기꾼들도 존재하니 투자나 부동산의 건축행위들을 할때에 꼭 염두에 두시고 진행하시기 바랍니다.
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도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망
(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중
건축프로젝트그룹 J & G건축 27년차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정
저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다
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