[자체 프로젝트] 2019 : 서울시 구로구 개봉동 도시형생활주택 수익분석위한 규모검토

출처 : 이투데이

오늘은 코로나이전에 활발하게 작업하던 시절 2019년말정도에 의뢰받았던 도시형생활주택의 규모검토를 소개해보겠다. 간단하게 설명하자면 도시형생활주택은 주택수요에 발맞춰 공급대책으로 공동주택에 대한 (다가구및 다세대,연립,아파트) 복잡했던 인허가 절차 및 주차대수, 필요로 하던 부대시설등을 간소화시켜서 빠른 시일내에 허가및 사업승인으ㅡㄹ 내고 입주를 하게하는 정책이었다. 하지만 그에 따른 부작용도 매우 컸다. 의정부및 기타 다른 지역에서의 외단열시스템에 대한 가연성외벽재료와 필로티구조의 합리성과 위배되는 소화시설부재와 피난동선의 불능성등에 의해서 엄청난 화재사로로 인한 인명및 재산피해등을 필두로 아직도 해결되지 않게 무분별한 분양행태로 이끌어가는 시행업자들의 만행까지 여러가지로 힘든 건축물의 용도로 비쳐져왔다.

물론, 선작용도 있겠지만 어떠한 정책이 시행되고 진행되는데에 있어서 물질만능주의보다는 실제 주거에 대한 만족도를 높이는 건축행위가 이루어졌으면 하는 바램이 든다.

 

오늘 여기에 올리는 땅에 대한 지번등은 비공개로 한다. 먼저 기존 건축물이 있는 대지이다보니 건축물대장을 발급해서 살펴보았다.

여기에 토지이용계획확인원을 공개하지 못함을 양해바라며 이 땅은 제2종일반주거지역으로서 대지면적이 67평이다. 서울시의 제2종일반주거지역의 건폐율과 용적률은 각각 60%와 200%이다.

그럼 간단하게 생각해보면 정북일조에 대한 사선제한을 받을것이며,(정북일조사선제한은 나중에 설명하겠다) 그 사선에 대해서 인접대지가 도로및 공지등이 사이에 있어서 완화를 못받으니 바로 건물높이 9M초과부터는 높이의 1/2만큼 인접대지에서 거리를 띄어서 건물을 계획해야 한다는 핸디캡을 가지고 있게 된다. 그러므로 그냥 건폐율과 용적률로계산하면 3개층정도밖에 안나오게 되지만, 어찌되든 5개층이상을 만들어보고자 노력을 하였다. 물론, 그것이 노력을 한다고 다 되는 것은 아니지만, 그래도 확장형발코니나 필로티완화등을 이용해서 최대한 규모검토를 해보았다. 다음은 설계개요이다.

이 규모검토를 잡아보면서 조금 아까운 부분이 있었다. 이 개봉동 인근에 금천구의 시흥동등에는 2종일반주거지역이면서도 도로가 20미터이상에 접해있는 상호간의 대지로 인해서 정북방향일조권제한적용을 완화받아서 반듯하게 건축물이 올라가는 부분이 있었기에 그런점에서는 아쉬웠다. 그래도 어쩔수 없지 않은가? 이 땅의 태생이 이러한 조건과 형상이었는데 말이다. 그래도 다행은 도로가 6미터는 되서 매우 좋았다. 이유는 소형주차로서 도로를 차로로 사용해서 연접주차를 할수 있었으니까 주차부분과 완전히 건축물을 분리시켜서 계획할수 있었기 때문이다.

규모검토한 배치도를 보면 어떤 말인지 알수 있을것이다.

6미터 도로 경계선이 이미지변환하면서 지워져있었는데 모르고 그냥 올렸다.  배치도를 보면 알겠지만 정북방향이 북동방향으로 약간 뒤틀어져있다. 그로인해 건물들이 층마다 셋백이 되어서ㅓ 계속해서 잘려나가고 있음을 알것이다. 그래도 아까 이야기한것처럼 다행인것은 주차장을 연접주차로해서 대지의 북쪽으로 배치를 할수있게 되어서 그나마 건축물이 받게되는 손해(?)를 덜하게 된점이 마음에 위안이 된다. 그래도 건물의 형상은 별로인것은 확실하다.

이렇듯 수익적인 건축물, 특히 분양을 해야 하는 빌라사업을 할경우에는 땅의 형태를 제일 유심히 따져보아야 한다. 제일 좋은 것은 일반주거 및 전용주거지역등의 대지의 북쪽에 도로가 지나가면 좋다. 그것도 공동주택(다세대 및 연립주택)인 경우엔 지나가는 통과도로의 너비가 넓을수록 유리하다. 그 이유는 공동주택인 경우에는 정북방향일조제한을 받을경우 도로의 중심선에서부터 시작되기 때문이다. 

 

어찌되었든 이런 땅을 가지고 최대한 수익이 나오게끔 잡아보았다. 결론은 1층에 근생시설, 그리고 다세대주택 5개층을 통해 (한개층은 심의를 통해 완화받는것으로~) 10세대를 잡았다. 주차대수는 다합쳐서 8대(아까 4대와 나머지는 건물내 필로티안으로 배치)이다.  

면적은 근생이 13평, 다세대형 도시형생활주택의 18평형 4세대, 13평형 4세대, 10평형 2세대이다. 아주 만족할만한 결과는 아니었지만 나름대로는 선방을 하였다고 봤다. 클라이언트 입장에서야 부족하다고 생각 들겠지만, 건축가가 마술사도 아니고 사기꾼도 아닌데 더이상을 환상적으로 늘릴수는 없지 않은가! 

 

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