2024년 알기쉬운 주택법 해설, 이것만 알면 된다~!

알기 쉬운 주택법 해설

Easy Explanation of Housing Act

Ⅰ. 글의 첫머리에

현대사회에서 주택문제는 일반인에게 가장 중요한 생활 문제에 해당한다. 인구가 많아지고 소득수준이 높아지면서 주택수요는 급격하게 증가하고 있다. 주택의 형태도 종래와 달리 아파트나 연립주택 등 공동주택의 형태로 보편화되었다. 도심지역을 중심으로 아파트는 평당 1억 원을 호가할 정도로 비싸지고 있다. 이에 따라 전세값도 크게 올랐다.

주택법은 1972년 제정된 주택건설촉진법을 근간으로 하여, 전면적인 개정을 하여 새로 만든 법이다. 따라서 판례를 읽을 때, 주택건설촉진법으로 나오는 부분은 현행 주택법으로 보면 된다. 구 주택건설촉진법은 인구가 증가함에 따라 주택의 수요가 급격하게 늘어나고, 소득수준의 향상에 따른 주택의 질적 향상의 욕구, 저소득층의 주거복지기능을 향상시키는 데에 적지 않은 문제점과 한계를 노출시켰다. 이에 따라 달라진 경제 환경 및 주택정책과 관련하여 종합적으로 새로운 주택에 관한 기본법을 제정할 필요성이 생겼다.

주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 한다(제1조). 주택법은, ① 총칙, ② 주택의 건설 등, ③ 주택의 공급 등, ④ 리모델링, ⑤ 보칙, ⑥ 벌칙 등 모두 6개장, 106개의 조문으로 구성되어 있다. 주택법은 구 주택건설촉진법에서 규정하고 있던 재건축관련 규정은 도시 및 주거환경정비법으로 이관하고, 리모델링부분을 편입시켰다.

여기에서는 주택건설사업승인처분, 주택의 공급체계, 주택공급질서문란행위, 주택의 관리방법, 주택의 거래관리제도, 지역주택조합 등을 순차로 살펴보기로 한다. 주택법이 시행된 이후 이와 관련한 대법원판결이 많이 나왔다. 뿐만 아니라 하급심판결도 많다. 여기에서는 주택법 관련 대법원판례를 중심으로 주택법의 중요한 문제점을 검토한다.

 

Ⅱ. 주택의 개념

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다. 공동주택이란 건축물의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

국민주택이란 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다. 국민주택규모란 주거전용면적이 85제곱미터 이하를 말한다.
세대구분형 공동주택이란 공동주택의 주택 내부의 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택을 말한다. 도시형 생활주택이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다. 에너지절약형 친환경주택이란 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

건강친화형 주택이란 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 건설된 주택을 말한다. 장수명 주택이란 구조적으로 내구성을 갖추고, 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 집합건물법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

 

Ⅲ. 주택건설사업계획의 승인

주택법 제16조 제1항은 ‘대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다.

주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 그러나 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 경우 예외적으로 해당 대지면적의 100분의 80 이상(등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합의 경우에는 100분의 95 이상)을 사용할 수 있는 권원을 확보하고, 확보하지 못한 대지가 주택법상 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하면 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있다.

주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.

업주체가 매도청구권 행사 전에 거쳐야 할 요건으로서 ‘대지의 소유자와의 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의’ 규정은 매도청구권 행사 전에 그 대지 소유자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 대지 소유자를 보호하는 입장에서 이 규정을 엄격하게 해석하여야 할 필요가 있다.

매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 때에는, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 사업주체가 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 하며, 그 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체가 부담한다고 봄이 타당하다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315,101322 판결).

주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다.

집합건물법에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다. 이러한 법리는 주택법 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결).

주택건설사업계획의 승인은 승인권자가 당해 지역의 주거수요, 환경문제 등을 고려하여 종합적으로 판단할 수 있는 재량행위로 해석된다. 주택건설사업계획 승인처분에 따라 의제된 인허가가 위법함을 다투고자 하는 이해관계인은, 주택건설사업계획 승인처분의 취소를 구할 것이 아니라 의제된 인허가의 취소를 구하여야 하며, 의제된 인허가는 주택건설사업계획 승인처분과 별도로 항고소송의 대상이 되는 처분에 해당한다(대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결).

적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리에 해당한다. 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결 참조).

임대주택법에 규정된 공익사업 지정 제도의 입법 취지는 임대사업자에게 일정한 요건을 갖춘 경우 제한적으로 토지수용권을 부여함으로써 임대주택의 공급을 활성화하려는 데에 있다. 주택법에 따라 사업계획승인을 받은 주택건설사업주체는 나머지 토지를 주택법상 매도청구권 제도를 통해 확보하여야 하는 반면, 임대주택법에 따라 공익사업 지정을 받은 임대사업자는 사업계획승인을 받은 후 나머지 토지를 수용의 방식으로 확보할 수 있다.

 

Ⅳ. 주택조합방식에 의한 주택공급

주택조합의 설립은 시장, 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 주택조합설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 한다. 주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있다.

주택조합이 주체가 되어 신축 완공한 건물로서 조합원 외의 일반에게 분양되는 부분은 조합원 전원의 총유에 속하며, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 주택조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 한다. 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여야 할 것이며, 그와 같은 절차를 거치지 않은 행위는 무효라고 할 것이다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2010다65016 판결).

인가를 받는 주택조합에서의 주택조합 조합원의 자격기준에 관하여 규정한 주택법과 시행령의 규정만으로 자격기준을 갖추지 못한 조합원이 당연히 주택조합 조합원의 자격을 상실한다고 볼 수 없고, 주택법의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 볼 수 없다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결).

투기과열지구 안에서 설립인가를 받은 지역주택조합이 구성원을 선정하는 경우에는 신청서의 접수 순서에 따라 조합원의 지위를 인정하여서는 아니 된다. 그러나 입주자의 모집절차에 관하여 규정하고 있는 주택공급에 관한 규칙 제8조는 효력규정이 아니고, 단순한 단속규정에 불과하다.

 

Ⅴ. 아파트공급방법과 분양가상한제

주택건설사업을 시행하는 사업주체는 건설한 주택을 공급함에 있어서 주택법에서 정하는 방법에 따라야 한다. 특히 아파트에 관해서는 매우 엄격한 제한을 두고 있다.

주택을 공급받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다.

사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중, ① 공공택지, ② 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 법에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다.

투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택은 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다.

금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에게 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2013. 7. 12. 선고 2011다87914 판결).

Ⅵ. 주택의 공급질서 교란금지

누구든지 주택법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, ① 주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자저축 증서, ③ 주택상환사채 등을 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다(주택법 제65조 제1항).

수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있다(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결).

주택법 제41조의2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 규정하고 있다.

주택법 제41조의2 제1항에 반하여 전매금지기간 중에 전매계약을 체결한 경우에는 주택법 제96조 제2호에 따라 3년 이하의 징역형 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 선고받을 수 있다. 국토교통부장관 또는 사업주체는 주택을 공급받을 수 있는 증서 도는 지위, 주택상환사채 등을 양도하거나 양수한 자에 대하여는 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다(주택법 제65조).

주택법 제65조 제1항 제1호에서 정한 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’는 원칙적으로 설립인가를 받거나 신고를 마치고 적법하게 설립된 주택조합의 구성원인 조합원으로서 그 주택조합이 공급하는 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하고, 이는 주택법 등에서 정한 조합원의 자격요건을 갖추고 조합원 가입절차 및 분양절차를 제대로 거쳐야 비로소 인정된다.

금융기관으로부터 계약금 또는 중도금 대출을 받아 분양대금을 납부하는 등의 방법으로 사업주체에 대하여 주택 공사자금 등 사업자금을 지원하여 주는 것을 주된 목적으로 하여 분양계약을 체결한 자나 그에게 분양계약 명의를 대여한 자는 특별한 사정이 없는 한 주택분양보증제도의 보호대상이 되는 선의의 수분양자에 해당한다고 할 수 없다.

 

Ⅶ. 공동주택의 관리

1. 구분소유권과 대지사용권
구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. 구분소유권자의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다(집합건물법 제20조 참조). 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결).

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다.

이러한 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다.

2. 공동주택의 입주자대표회의의 법적 지위
공동주택의 입주자대표회의는 동별세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단이다. 동별대표자가 적법하게 선출되어 입주자대표회의가 적법하게 구성된 이후에 있어서는, 후임 동별대표자를 선출하는 것은 비법인사단으로서의 입주자대표회의가 동일성을 잃지 아니한 채 그대로 존속되면서 단순히 그 구성원을 변경하는 것에 지나지 아니한다.

새로운 동별대표자의 선출절차가 위법하여 효력이 없다면 그 동별대표자는 입주자대표회의 구성원으로서의 지위를 취득할 수 없고 종전의 동별대표자가 여전히 입주자대표회의 구성원으로서의 지위를 가진다. 또한 입주자대표회의가 비법인사단인 이상 그 존속기간의 정함이 있는 것으로 볼 수도 없다.

집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 한다. 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다.

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. 이러한 관리단은 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다.

아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결).

관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 관리비를 청구할 당사자적격이 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885 판결).

주택법 시행령이 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자의 임기를 정하면서 중임 횟수를 1회로 제한하는 규정을 둔 것은 동별 대표자의 장기적인 직무수행에 따라 발생할 수 있는 업무수행의 경직이나 충실의무 해태, 공동주택 관리와 관련한 각종 비리, 입주자 상호 간의 분열과 반목 등의 부작용을 방지함과 아울러, 다수의 입주자들에게 공동주택 관리에 참여할 수 있는 기회를 폭넓게 보장함으로써 입주자대표회의 구성원의 다양성을 확보하고 입주자대표회의의 적정하고 투명한 운영을 도모하려는 데 그 취지가 있다(대법원 2016. 9. 8. 선고 2015다39357 판결).

입주자대표회의의 회의 소집 통지에 목적 사항으로 기재하지 않은 사항에 관하여 결의한 때에는 구성원 전원이 회의에 참석하여 그 사항에 관하여 의결한 경우가 아닌 한 그 결의는 무효가 된다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2010다102403 판결).22) 동별 대표자의 선출결의의 무효확인을 구하는 것은 결국 입주자대표회의의 구성원의 자격을 다투는 것이어서 입주자대표회의는 그 결의의 효력에 관한 분쟁의 실질적인 주체로서 그 무효확인소송에서 피고적격을 가진다.

3. 집합건물의 하자보수청구권
사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 집합건물법의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 사업주체는 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하여 준용되는 민법에 규정된 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸한다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다65399 판결).

집합건물법에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 주택법에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다. 집합건물법에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속한다. 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다(대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다65399 판결).

집합건물법 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 분양회사는 주택의 공급 당시에 주택법상의 주택건설기준 등 그 주택이 거래상 통상 소음 방지를 위하여 갖추어야 할 시설이나 품질을 갖추지 못한 경우에 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다.

Ⅷ. 주택의 거래

일시적 2주택 특례규정은 주거생활의 안전과 거주·이전의 자유를 보장하기 위해 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데에 그 취지가 있다.

재건축조합원이 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 새로 건설되는 주택 및 부대·복리시설을 분양받을 권리는 장차 그 분양받을 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지는 소득세법 소정의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당한다.
아파트 분양과정에서 허위과장행위로 사기를 치는 경우, 또는 오피스텔 분양사기사건이 많이 발생하고 있다. 이러한 경우 사기죄의 주관적 구성요건인 편취의 범의는 피고인이 자백하지 않는 이상 범행 전후의 피고인의 재력, 환경, 범행의 경위와 내용, 거래의 이행과정 등과 같은 객관적인 사정 등을 종합하여 판단하여야 한다.

표시광고법에 의하면, 허위·과장의 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말하고, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하여야 한다(대법원 2014. 4. 10. 선고 2011다72011,72028 판결).

 

Ⅸ. 임대주택의 임차인에 대한 우선분양전환의무

민간임대주택에 관한 특별법은 민간임대주택의 건설·공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. 민간임대주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법을 적용한다.

사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 경우, 임대사업자가 그 임대의무기간이 경과한 후 이를 매각하고자 하는 경우에는 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 매각하여야 할 의무가 있다.27) 그러나 임대사업자와 임차인 사이에 매각시기에 관한 약정 등 특별한 사정이 없는 한, 임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다고 할 것이므로, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.

분양전환가격 산정기준에 관한 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결).

임대사업자가 임대의무기간이 경과된 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다. 임대주택을 우선분양전환받기 위해서는 ‘무주택자’라는 요건뿐만 아니라 ‘세대주’라는 요건도 갖추어야 한다. ‘분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다.

임대의무기간이 지난 공공건설 임대주택에 있어서 임대사업자의 부도, 파산 등의 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인은 유주택자라 하더라도 이를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임대사업자는 그 임차인에게 우선 분양전환할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다84359 판결).

임대사업자의 신청에 따라 분양전환승인이 이루어진 경우, 분양전환승인일로부터 6개월이 지나면 곧바로 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자가 해당 임대아파트를 제3자에게 매각할 수 있는 것은 아니고, 분양전환승인일 이후로서 임대사업자로부터 분양전환승인에 따라 분양전환신청을 할 것을 적법하게 안내 또는 통보받은 날부터 6개월이 지나도록 임차인이 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인의 우선분양전환권이 소멸하여 임대사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2014다4880,4897,4903 판결).

임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다. 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.

공공주택 특별법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다.

 

Ⅹ. 개정된 주택법 내용

주택법 중 일부개정안이 2020년 1월 23일부터 시행되었다. 주요 내용을 보면 다음과 같다. ① 주택조합설립인가의 요건에 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것을 추가한다(제11조제2항제2호 신설).

② 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하도록 한다(제11조의3제1항). ③ 조합원을 모집하는 모집주체는 해당 주택조합의 사업개요, 조합원의 자격기준 등을 주택조합 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명하도록 하고, 모집 광고 등을 하는 경우 조합원 보호를 위하여 포함하여야 할 내용과 금지되는 사항을 정한다(제11조의4 및 제11조의5 신설).

④ 주택조합은 주택조합의 설립인가31)를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 한다(제14조의2 신설).

⑤ 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 하는 경우에는 주택건설사업계획 승인 시 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 되도록 명확히 규정한다(제21조제1항제4호 신설, 제22조제2항 및 제66조제2항).

⑥ 사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 사전에 점검할 수 있도록 하고, 입주예정자가 하자에 대한 조치를 요청하는 경우 보수공사 등 적절한 조치를 하도록 한다(제48조의2 신설). ⑦ 시·도지사는 입주예정자32)의 사전방문을 실시하고 사용검사를 신청하기 전에 공동주택의 품질을 점검하여 사업계획의 내용에 적합한 공동주택이 건설되도록 할 목적으로 관련 전문가로 구성된 공동주택 품질점검단을 설치·운영할 수 있도록 한다(제48조의3 신설).

⑧ 국토교통부장관이 주민등록 전산정보 등의 자료를 관계 기관의 장에게 요청할 수 있는 사유를 확대하고, 입주자저축취급기관의 장에게 입주자저축에 관한 자료와 정보의 제공을 요청할 수 있는 근거를 마련한다(제55조 및 제56조). ⑨ 국토교통부장관은 입주자자격, 공급 순위 등의 확인과 입주자저축의 관리 등의 업무를 효율적으로 수행하기 위하여 주택청약업무수행기관을 지정·고시할 수 있도록 한다(제56조의2 신설).

⑩ 국토교통부장관은 주택을 공급받으려는 자가 요청하는 경우 주택 공급 신청 전에 입주자 자격, 주택의 소유 여부, 재당첨 제한 여부, 공급 순위 등에 관한 정보를 제공할 수 있도록 한다(제56조의3 신설). ⑪ 리모델링주택조합33)의 법인격과 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 도시 및 주거환경정비법을 준용하도록 한다(제76조제5항 및 제6항 신설).

 

Ⅺ. 글을 맺으며

주택의 공급과 수요는 언제나 맞추기가 어렵다. 특히 서울과 수도권의 집값은 너무 과다하게 올라 커다란 사회적 문제가 되고 있다. 정부에서는 집값을 안정화시키기 위하여 수시로 부동산대책을 발표하고 있지만, 여전히 시장은 불안정하다.

일반인에게 주택법은 매우 어려운 법에 속한다. 아파트를 분양받을 때에도 너무 많은 법과 제도의 규제가 따른다. 특히 분양권의 매매에 있어서는 법적 효력과 세금 문제, 전매제한을 위반했을 때의 제재 등에 관해 그 내용을 제대로 알기가 어렵다. 아파트를 취득하는 과정에도 부동산담보대출규제가 갈수록 엄격하여 지고, 공동주택의 관리문제, 하자담보책임 등도 간단하지 않다.

또한 최근에 조세부담이 커지고 있는 종합부동산세34)와 관련하여 고가의 아파트 한 채를 보유하고 있는 은퇴자의 경우 생존에 직접적인 위협을 받고 있는 실정이다. 공시지가의 현실화도 일반 재산세에 있어 큰 부담이 되고 있다. 임대주택법과 관련하여서도 그 내용이 너무 복잡하다. 아파트거래에 있어서도 거래신고제 때문에 일반인은 골치가 아프다. 정부에서는 아파트를 분양받고, 취득하고, 보유하고, 거래하는 문제에 관해 일반인이 알기 쉽게 하나의 특별법을 만들어서 시행하면 어떨까 싶다.

아파트건설업자, 아파트건설사업시행계획의 승인절차, 아파트건설에 대한 설계 및 감리, 투기과열지구, 조정지역 등에 관한 모든 사항을 하나의 주택법에 넣고 있으니 일반인은 자신과 관련이 없는 법을 다 찾아봐야 하는 불편이 있다. 법은 기본적으로 공무원을 위한 것이 아니라, 일반 국민을 위한 것이다. 주택법에서 분리해서 아파트기본법을 따로 만들어 시행하는 것이 바람직하다고 생각한다.

 

글. 김주덕 Kim, Choodeok 법무법인 태일 대표변호사

 

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본 글은 월간 건축사에서 가져왔음을 알린다.

 

도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자 요망 (주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업 수행 중 건 축 & 문화 프로젝트팀 STORY ONE에서 활동 중, (주)아임 종합건설회사에 근무중,  27년 차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정 
저서로는 [수인의 건축]  [집과 연필, 비례이거나 반비례 거나]등이 있다.