본인에게 매번 주택설계를 물어보는 분들중에는 저렴한 가격의 땅이라서 구입을 하려고 한다면서 지목이 임야인 땅에 대해서 구입해도 되겠는지 여부를 물어보는 경우가 많다. 임야를 구입하는 것은 잘 선택할 수 있으면 매우 바람직하다. 하지만, 꼭 임야를 구입하실때 알아보고 체크해봐야 할 사항들이 있음을 명심하라! 이번 포스팅에서는 임야를 구입할 경우에 반드시 체크해야 할 핵심사항에 대해서 알아보기로 하겠다
<임야구입 시 핵심 체크사항>
1)구입하고자 하는 임야가 보전임지인지 먼저 알아봐야 한다.
땅을 잘 모르는 초보분들이나 지신의 집을 짓겠다고 구입하시려고 하는 분들입장에서는 싸기만 하면 된다는 생각이 매우 크게 자리잡고 있다. 싸면 그만큼 싼 이유가 있다라고 매번 나는 강조하고 있다. 싼 땅중에서도 지목이 임야이면서 토지이용계획확인원상 보전임지라고 되어있으면 이 땅을 꼭 사야 할까 하는 생각을 먼저 해봐야 한다. 그 이유인즉
산지관리법상 보전임지와 준보전임지라고 해서 정해놓고 있는데 특별한 설명은 나중에 별도로 하기로 하고, 우선 임야의 활용도로 봐서는 준보전임지가 보전임지보다 많다. 보전임지는 공익목적의 용도의 땅이라고 생각하면 되는데 그러다보면 특별한 목적이 아니면 개발허가 받기가 매우 어렵다. 그러니 당연히 가격이 쌀 수 밖에 없다.
보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 계곡보전, 관광지역, 희귀식물 및 천연기념물보존지역, 상수원보호구역 등 모든 단어에 공통적으로 사용되는 단어인 '보호'처럼 산림을 보전하기 위하여 제한을 두는 지역이기 때문이다. 물론, 그만큼 자연환경은 천혜의 보존상태를 누릴 수 있을 것이다.
2)산지전용 제한지역이면 안된다. 쳐다보지도 말아야 한다.
산림청에서 산지전용제한지역으로 고시되어 있으면 무조건 구입하지 말아야 한다. 주변 사람들이 괜찮다고 하면서 땅구입을 독려해도 거들떠보지도 말고 그 권하는 사람과도 관계를 멀리하라!
그 이유는 간단하다. 산지전용제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한되어 있기 때문이다. 불법적으로 지으시려면 그렇게 하셔도 된다. 그 댓가는 자신의 부담이 되겠지만 말이다.
3)산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않거나 또 과거에 국가보조금 받아서 조성한 조림지가 아닌지 확인해야 한다.
그런 곳들은 이유를 알려고 하지 말고 그냥 불가하다고 생각해야 한다. 그러한 용어들에 대한 자세한 설명은 별도로 설명할 기회가 있으면 따로 하겠다. 그리고, 또 한가지는 홍수피해가 났던 임야인지도 그 주변 사람들이나 그 지역에서 오래 거주하셔서 그 지역 땅에 대한 과거역사들을 아는 분들에게 알아봐야 한다.
4)산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다.
좀 꽤 예전에는 경사가 더 지었던 땅들도 개발행위허가를 내주었었다. 아마 경사도가 45도까지는 개발을 허용했을 것이다. 그런데 사실 경사도 45도라는 것은 정말 급한 경사도이다. 무슨 스키장을 조성할 것이 아니라면 그정도는 매우 급경사이긴 하다. 그래도 허용을 해주다가 이제는 아무리 준보전임지라도 경사도가 25도를 넘는 가파른 산은 개발행위허가를 받기 어렵게 되었다. 경사도를 알아볼 수 있는 인터넷 웹사이트도 있으니 꼭 조사해보기를 바란다.
5)진입도로 문제를 절대 쉽게 넘기지 말아야 한다.
토목공사나 임야 개발 시 건축물을 짓기 위해서는 진입로는 필수적이다. 아무리 땅이 좋고 면적이 매우 넓어 집짓기에 양호한 임야라고 해도 진입로 없이는 무용지물인 것은 다들 알고 있을 것이다.
따라서 임야는 국도나 지방도 등 기초도로에 붙어있는 것이 좋으며, 농지(전, 답)에 비해서 현황도로 구분이 상당히 까다롭기 때문에 반드시 해당 관청 담당자(건설국 도로과 등)에게 문의하고 확인을 해야 한다. 진입로가 제일 중요한 체크사항이 될 것이다.
6)그 산에 있는 나무의 상태를 잘 살펴봐야 한다. 등산가서 구경하는 그런 것 말고
산에 자라는 나무의 수종과 식재밀도, 나무의 크기에 대한 것들도 산지전용허가의한 가치기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종을 '입목구성'이라고 하며, 나무의 평균 나이가 50년이상이 되거나 활엽수림이 전체의 50%이하가 되어야 한다. 만약 50%이상이 된 경우는 매우 드믄 케이스이다. 또한 나무의 밀도와 크기를 '입목축적'이라고 하는데, 임야 소재 시,군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무의 크기가 크면 허가가 절대 나지 않는점 꼭 명심하여야 한다.
7)연접개발제한이 그 임야의 개발의 발을 묶어버릴 수 있다.
구입하고자 하는 임야의 500m 이내반경에서 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 나있는 경우엔 난개발을 방지하는 목적으로 연접개발로 보고 개발행위가 금지된다는 점 명심해야 한다.
8)임야내에 묘지가 없는 것이 좋고 혹시 있더라도 적어야 한다. 묘지여부를 꼭 확인해야 한다는 말씀~!
남의 땅에다가 사용한 묘지도 함부로 자의로 훼손하거나 이장할 수 없다. 법에 의해서 안되므로 구입한 후에 개발 시에 사간과 돈이 추가로 지불이 되게 된다. 그 시간이나 돈이 적지 않게 소요되는 경우가 매우 많다. 너무 많은 묘지들은 당연히 절대 좋지 않다. 시세보다 저렴하게 낮은 임야를 구입했다가 오히려 집 짓기는 커녕 남들의 묘지를 정리해주는 데다가 비용을 다 쓸지도 모른다.
9)기타 인허가 사항이 있나 체크해야 한다.
임야도에는 기재되어 있지 않은 개천이 흐르는 경우등에는 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제가 뒤따를 수 있으니 이러한 변수들에 대해서는 그 지역의 토목측량사무실이나 토목전문가등과 협의해야 한다. 이러한 추가되는 인허가부분도 매우 많은 편이니 항상 서류나 임야도등에만 맹신하지 말로 현장체크는 반드시 필수이다.
도시, 주택개발, 건축, 인테리어 설계, 시공 문의 b-studio@hanmail.net 이나 010-9162-6135로 문자요망
(주)여울 종합건축사사무소와 컨소시엄 작업수행중
건축프로젝트그룹 J & G건축 26년차 건축가 주원태
홍익대학원 도시계획과 석사과정
저서로는 [수인의 건축] [집과 연필, 비례이거나 반비례거나]등이 있다
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